Wijziging van de erfdienstbaarheid bij onvoorziene omstandigheden

Rb Noord-Holland 20 juli 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:6389

In juli van vorig jaar deed de Rechtbank in Haarlem een uitspraak over de wijziging van een erfdienstbaarheid. Onder het huidige Burgerlijk Wetboek (BW) kan de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid wijzigen of opheffen onder een aantal omstandigheden. In deze blog zal kort op het recht van erfdienstbaarheid worden ingegaan en zal de hierboven genoemde bevoegdheid van de rechter aan de hand van deze uitspraak worden toegelicht.

In het kort bestaat een erfdienstbaarheid in de verplichting om iets te dulden of niet te doen (art. 5:72 BW). Het bekendste recht van erfdienstbaarheid is waarschijnlijk het recht van overpad. In de regel gaat het dan om twee (aangrenzende) erven, waar ten behoeve van het ene erf (het heersende erf) een recht wordt gevestigd ten laste van het andere erf (het dienende erf). Deze erfdienstbaarheid geeft de eigenaar van het heersende erf de bevoegdheid om als het ware over het dienende erf heen te gaan om zijn eigen perceel te bereiken. Een erfdienstbaarheid wordt door middel van een notariële akte gevestigd en geldt niet alleen voor de huidige eigenaar, maar ook voor diens rechtsopvolgers.

In artikel 5:78-5:80 BW is de mogelijkheid opgenomen te vorderen dat de rechter de erfdienstbaarheid wijzigt of opheft. Net als in de hiervoor besproken zaak, zal – logischerwijs – vaak de eigenaar van het dienende erf wijziging of opheffing vorderen. Hiertoe kan hij in het kort twee gronden aanvoeren: i) er is sprake van onvoorziene omstandigheden of ii) het voortbestaan van de erfdienstbaarheid is in strijd is met het algemeen belang (art. 5:78 BW). Dit artikel bestond in het oude BW nog niet, dus onvoorziene omstandigheden die zich vóór 1992 hebben voorgedaan kunnen geen grond vormen voor wijziging of opheffing.

In de zaak van vorig jaar voerde de eigenaar van het dienende erf (NHE) van de rechter dat de erfdienstbaarheid ten behoeve van de vereniging van eigenaren (VVE) zou worden opgeheven, omdat sprake zou zijn van onvoorziene omstandigheden. Dat zat zo. De VVE is eigenaar van een appartementencomplex. Voordat deze appartementen in 2017 werden gerealiseerd zat in hetzelfde gebouw een drukkerij. NHE voert aan dat nu de bewoners van veertien appartementen, in plaats van één drukkerij, gebruik maken van de erfdienstbaarheid, niet van haar gevergd kan worden dat de erfdienstbaarheid wordt voortgezet. De rechtbank oordeelt als volgt.

Om te beoordelen of sprake is van onvoorziene omstandigheden moet gekeken worden in de notariële vestigingsakte naar wat destijds de kennelijke reden was voor het vestigen van een erfdienstbaarheid (r.o. 5.13). Volgens de rechter bleek uit de vestigingsakte dat de bedoeling van partijen is geweest om met een voertuig het erf van VVE te kunnen bereiken via het terrein van NHE. Het feit dat een erfdienstbaarheid redelijk algemeen geformuleerd is, brengt met zich mee dat een zekere verandering in het gebruik besloten ligt in de erfdienstbaarheid. Hierbij kan ook worden gekeken naar de aard en intensiteit van het gebruik vóór de nieuwe omstandigheden, in dit geval naar het feit dat het personeel en de leveranciers van de drukkerij ook al gebruik maakten van het terrein van NHE (r.o. 5.14). De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat geen grond bestaat voor wijziging van de erfdienstbaarheid.

Hoewel erfdienstbaarheden een van de oudste zakelijke rechten in ons rechtssysteem is – keizer Justinianus nam het al uitgebreid op in zijn wetten voor het Romeinse Rijk, zie bijvoorbeeld Instituten, Boek 2, Titel 3 – laat deze uitspraak zien dat het een relevant en actueel onderwerp blijft.