Het Martinuskerkarrest – HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286

Het Martinuskerkarrest – HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286

In dit blog wordt het Martinuskerkarrest besproken. In dit arrest staan twee vragen centraal: of art. 5:139 lid 2 BW een grondslag biedt voor de toedeling van gemeenschappelijke gedeelten aan individuele appartementseigenaars bij meerderheidsbesluit, en wat onder ‘schade’ in de zin van art. 5:140b lid 3 BW moet worden verstaan.

Feiten

Eiser is sinds 2006 eigenaar van een appartement in een voormalig kerkgebouw (de Martinuskerk) te Amersfoort. In 1988 zijn door splitsing appartementsrechten gecreëerd en is de VvE ontstaan. In 2018 besloot de algemene ledenvergadering met een meerderheid van ruim 80% van de stemmen tot wijziging van de akte van splitsing. De wijziging hield onder meer in dat de zolder van de Mariakapel en de pleinkelder, op dat moment gemeenschappelijk eigendom, zouden worden overgedragen aan de privé-eigendom van respectievelijk appartementsrecht A-25 en A-54. Eiser stemde tegen en vorderde vernietiging van het besluit.

Rechtbank en Hof

De rechtbank wees de vordering af: eiser zou geen schade lijden en het besluit was niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het hof vernietigde dit vonnis en vernietigde het besluit. Het hof oordeelde dat de VvE onvoldoende had onderbouwd dat eiser geen schade zou lijden door de verschuiving van gemeenschappelijk naar privé-eigendom — met name de mogelijke verhoging van periodieke lasten en negatieve invloed op de waarde van zijn appartementsrecht wogen daarin mee. Bovendien was het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid nu slechts een deel van de bestaande problemen werd opgelost zonder onderzoek naar de bredere gevolgen.

Hoge Raad

De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep bij gebrek aan belang, het besluit was reeds integraal vernietigd, maar overweegt ten overvloede op twee punten:

• Toepassingsbereik art. 5:139 lid 2 BW. De 80%-meerderheidsregeling is niet van toepassing wanneer de wijziging van de akte van splitsing inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte wordt toegedeeld aan een individuele appartementseigenaar. Toedeling is een daad van beschikking waarvoor levering vereist is, en de VvE is slechts bevoegd tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke eigenaars voor zover het gaat om beheer van de gemeenschap (art. 5:126 BW). Dergelijke wijzigingen kunnen uitsluitend plaatsvinden via de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW: met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig met toepassing van art. 5:140 BW (vervangende machtiging kantonrechter).
• Uitleg art. 5:140b lid 3 BW. Bij de beoordeling of een eigenaar schade lijdt, moet de akte vóór en ná de wijziging worden vergeleken, niet de akte met een eventuele feitelijke situatie die daarvan al afweek. Daarnaast vallen ook de kosten van de wijziging van de akte van splitsing onder het begrip ‘schade’, voor zover zij mede ten laste komen van eigenaars die geen belang bij de wijziging hebben en hun geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.

Conclusie

Het Martinuskerkarrest verduidelijkt twee wezenlijke grenzen in het appartementsrecht. Enerzijds kunnen gemeenschappelijke gedeelten niet met een 80%-meerderheidsbesluit worden toebedeeld aan individuele eigenaars: daarvoor is unanimiteit vereist. Anderzijds wordt het begrip ‘schade’ in art. 5:140b lid 3 BW ruim uitgelegd: ook de kosten van de splitsingswijziging zelf kunnen schade opleveren voor niet-belanghebbende eigenaars. Het arrest biedt zo een belangrijke bescherming voor de minderheid binnen een VvE tegen besluiten die de gemeenschappelijke eigendom ten gunste van enkelen verschuiven.