Verborgen gebreken huis
Verborgen gebreken woning. Bel ons op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u geen kosten in rekening.
In de zaak die hier centraal staat draait het om verborgen gebreken in een huis (een koophuis) en de vraag voor wiens rekening en risico die verborgen gebreken behoren te komen.
Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt hieromtrent dat een huis niet aan de koop overeenkomst beantwoord indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Dit wordt meer concreet ingevuld door enerzijds de mededelingsverplichting van de verkoper en anderzijds de onderzoeksplicht van de koper zelf.
In deze zaak is in artikel 5.3. van de koopakte van de woning bepaald dat de verkoper ervoor instaat dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, waar echter tegenover staat dat de werking van deze bepaling wordt ingeperkt door de bedingen van artikel 17 (ouderdomsclausule) en 18 (gebruikersclausule: “verkopers hadden het verkochte nimmer zelf gebruikt”) van de koopakte.
De rechtbank overweegt daaromtrent, dat eisers (de kopers), gelet op de ouderdom van het huis en de daaromtrent specifiek in het koopcontract opgenomen clausule, er rekening mee dienden te houden dat op korte termijn achterstallig onderhoud verricht diende te worden (verborgen gebreken), ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van de verkoop niet direct zichtbaar. Dit geldt eens te meer nu gedaagden (verkopers) door middel van de gebruikersclausule expliciet te kennen hebben gegeven, dat zij eisers niet hebben kunnen informeren over de eigenschappen van dan wel de gebreken aan het verkochte, waarvan zij op de hoogte zouden zijn geweest als zij het verkochte zelf feitelijk hadden gebruikt.
Anders dan eisers is de rechtbank van oordeel dat ook verborgen gebreken onder deze clausule geschaard kunnen worden, nu de tekst van de clausule spreekt van “gebreken aan het verkochte” in het algemeen en geen onderscheid wordt gemaakt tussen zichtbare en verborgen gebreken. Deze contractuele context brengt met zich dat op eisers een extra zware onderzoeksplicht rustte. Het gaat immers om eigenschappen van de zaak -een goede staat van onderhoud van de woning- waarvan de aanwezigheid, gelet op de ouderdom van de woning en de beperkte reikwijdte van de bouwkundige keuring, te betwijfelen was. Gelet op de ouderdom van het huis en de daaromtrent specifiek in het koopcontract opgenomen clausule, hadden eiseres er rekening mee dienden te houden dat op korte termijn achterstallig onderhoud verricht diende te worden, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van de verkoop niet direct zichtbaar.
Op grond van bovenstaande overwegingen komt de rechtbank tot de slotsom dat, aangezien niet gesproken kan worden van een schending van de mededelingsplicht aan de zijde van gedaagden en gelet op de contractuele bedingen, waarmee eisers hebben ingestemd, het verborgen gebrek (het instorten van de dakkapel) voor rekening en risico van eisers dient te komen, nu zij zonder nader onderzoek tot koop van de woning zijn overgegaan. Dit leidt ertoe dat geen sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW.
Hebt u met betrekking tot verborgen gebreken vragen of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze vastgoed advocaten aan de telefoon. Bel ons nu op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.
Uitspraak
Zaaknr/rolnr: 94323/HA ZA 03-873
Vonnisdatum: 31 maart 2004
VONNIS VAN DE RECHTBANK TE HAARLEM,
ENKELVOUDIGE KAMER,
in de zaak van:
1. [eiser],
2. [eiseres],
beiden wonende te [plaats],
eisende partijen,
procureur: mr. X,
— tegen —
1. [gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde sub 1,
procureur: mr. M. Meerman-Padt,
2. [gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde sub 2,
procureur: mr. Y,
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eisers] respectievelijk [gedaagden].
1. De loop van het geding
Voor de loop van het geding verwijst de rechtbank naar de volgende zich in het griffiedossier bevindende gedingstukken, waarop vonnis is gevraagd:
– het door deze rechtbank tussen partijen gewezen en op 24 september 2003 uitgesproken vonnis, alsmede de daarin genoemde stukken;
– het proces-verbaal van comparitie van partijen ingevolgde voornoemd vonnis gehouden op 18 november 2003;
– een akte na comparitie tevens akte inbreng producties van de zijde van eisers, met twee producties;
– een antwoordakte na comparitie van de zijde van [eisers];
– een antwoordakte na comparitie van de zijde van [gedaagden], met drie producties.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweersproken inhoud van overgelegde producties, staat in dit geding het volgende vast:
a. Bij schriftelijke overeenkomst (hierna: “de koopakte”) van 10 december 2002 hebben [eisers] gekocht van [gedaagden], een eengezinswoning aan de [straat] te [plaats] (verder te noemen: “de woning”). De koopprijs van het pand bedraagt volgens de koopakte € 470.000,–. De woning is door [gedaagden] aan [eisers] geleverd bij notariële akte van levering d.d. 10 januari 2003
b. De tussen partijen opgemaakt koopakte houdt onder meer in:
“5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle daarbij horende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woningruimte. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(…)
Artikel 17 Ouderdomsclausule
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor onder andere de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor electriciteit, water en gas, de riolering (…)
Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Tevens verklaart koper genoegzaam bekend te zijn met de bouwkundige staat van de onroerende zaak.
Artikel 18 Gebruikersclausule
Koper is op de hoogte van het feit dat de verkoper het verkochte nimmer zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen van c.q. de gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper.”
c. Artikel 17 en 18 van de koopakte zijn herhaald in de akte van levering onder artikel 5d en 5f. Voorts worden in artikel 8 van de akte van levering, de artikelen uit de koopovereenkomst van overeenkomstige toepassing verklaard.
d. [gedaagden] hadden de woning op hun beurt gekocht van [P], als gemachtigde van [L], bij koopake van 12 september 2002. Die koopakte bevatte dezelfde clausules als onder b. genoemd. Ook [L] had nooit zelf in de woning gewoond. Levering aan [gedaagden] vond, middels een “ABC-constructie”, eveneens op 10 januari 2003 plaats,.
e. [eisers] hebben kennis genomen van een bouwkundig keuringsrapport van 16 augustus 2002 van Inspectrum woningen Keurkoop Amersfoort. In dit rapport staat -voor zover van belang- ten aanzien van de bouwtechnische staat van de woning vermeld:
3.4.4. Geveluitrusting
Technische staat woning Waardering Opmerking, gebreken
(…)
Kozijnen/ramen-hout + Geen ernstige gebreken.
(…)
3.4.6. Dakconstructie
Technische staat woning Waardering Opmerking,gebreken
Dakconstructie – hout # +
(…)
3.4.7. Dakuitrusting
Technische staat woning Waardering Opmerking,gebreken
Dakgoot + Zink
Dakkapel + Hout
(…)
3.3 Toelichting
(…)
Bij de beoordeling zijn de volgende criteria aangehouden:
Code Waardering Omschrijving
++ Zeer goed (…)
+ Goed Het element vertoont geen gebreken en nauwelijks ver-
ouderingsverschijnselen. Het element behoeft op korte termijn geen onderhoud.
0 Redelijk Het verouderingsproces van het element is duidelijk op
gang gekomen. Incidenteel kan een storing in de functie van het element optreden. Het element vraagt enig onderhoud.
– Matig (…)
— Zeer slecht (…)
VERKLARING SYMBOLEN EN TEKENS
# (+,?,- of –) Het is niet mogelijk dit onderdeel visueel te inspecteren, doch gezien de functievervulling en de verbandhoudende onderdelen is de indruk op basis van inschatting een +,?,- of — (…)”
f. Op 29 november 2002 hebben [eisers] het pand bezichtigd en geïnspecteerd waarbij [eisers] hebben geconstateerd dat lekkageplekken aanwezig waren op het plafond van de dakkapel.
g. Op 25 januari 2003 is een gedeelte van het plafond van de dakkapel van de woning ingestort. [eisers] hebben een noodreparatie laten verrichten en de schade laten vaststellen door Ligirebo c.v., timmer- en aannemingsbedrijf.
h. Bij brief van 18 april 2003 hebben [eisers], [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de schade ontstaan ten gevolge van het naar beneden komen van het plafond.
3. De vordering
[eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] zal veroordelen tot betaling aan [eisers] van een bedrag van
€ 8.550,–, [eisers] ex artikel 3:299 BW zal machtigen tot herstel van de dakkapel en tevens de voldoening van deze kosten door [gedaagden] zal gelasten, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot die der algehele voldoening. Voorts vorderen [eisers] vergoeding van buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 788,40, alsmede veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.
[eisers] leggen aan deze vordering ten grondslag, dat door het gedeeltelijk instorten van het plafond van de dakkapel aan hen niet is geleverd hetgeen zij op grond van de koopovereenkomst en de koopprijs mochten verwachten. Voorts stellen zij dat de schade aan de woning van dien aard is, dat een normaal gebruik van de woning niet mogelijk is. In dit verband stellen [eisers] dat zij aan hun onderzoeksplicht als kopers hebben voldaan door gebruik te maken van het bouwkundig rapport uit augustus 2002. Voorts hebben zij, alvorens over te gaan tot de koop, het pand bezichtigd. Daarbij hebben zij geconstateerd dat lekkageplekken aanwezig waren op het plafond van de dakkapel. Deze constatering hebben zij terstond gemeld aan [gedaagden], via de makelaar van [gedaagden], de heer J.M.M. Kluit. De heer Kluit heeft
-aldus [eisers]- aan [eisers] medegedeeld dat inderdaad sprake was van lekkage, maar dat deze gebreken waren verholpen door reparatie aan het plafond. Vosse Installatiebedrijf heeft echter -aldus [eisers]- bij opname van de schade aan de dakkapel, op 26 januari 2003, geconstateerd dat de afgelopen jaren nooit enige reparatie aan de dakkapel heeft plaatsgevonden. [eisers] stellen dat [gedaagden] terzake van de lekkage en de reparatie aan [eisers] onjuiste informatie hebben verschaft, terwijl [gedaagden] wisten dat [eisers] door het achterwege laten van deze informatie schade zouden kunnen lijden.
Voorts beroepen [eisers] zich op een NVM huisgarantie die volgens hen op de koopovereenkomst van toepassing is. Tenslotte doen zij beroep op artikel 7:18 lid 2 BW op grond waarvan de bewijslast ten aanzien van de conformiteit op [gedaagden] zou rusten.
4. Het verweer
[gedaagden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal, voorzover van belang, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
5. Beoordeling van het geschil
Het gaat in dit geschil over de vraag of de woning al dan niet de eigenschappen bezat die [eisers] mochten verwachten. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt hieromtrent:
“Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.”
Wat de koper ten aanzien van het gekochte mag verwachten, wordt meer concreet ingevuld door enerzijds de mededelingsverplichting van de verkoper en anderzijds de onderzoeksplicht van de koper zelf. In dit verband is van belang in hoeverre de verkoper in de koopovereenkomst bepaalde eigenschappen van de zaak heeft gegarandeerd en in hoeverre de koper in de koopovereenkomst opgenomen bijzonder bedingen tegen zich moet laten gelden.
Uit de stellingen van partijen kan worden opgemaakt dat beiden er vanuit gaan dat het voor wat betreft het instorten van de dakkapel, gaat om een verborgen gebrek. Beide partijen beroepen zich in dit verband op het onder 2e bedoelde rapport van Inspectrum woningen Keurkoop Amersfoort d.d. 16 augustus 2002 (hierna: “het rapport”). Onbetwist is voorts dat dit rapport is verstrekt door makelaar Van den Putten, die in de transactie tussen [gedaagden] als voormalig kopers en [L] als voormalig verkoper, als makelaar voor de verkopende partij optrad. [gedaagden] hebben dit rapport ontvangen van Van den Putten en hebben dit op hun beurt aan [eisers] verstrekt. In paragraaf 1.2 van het rapport staat vermeld:
“Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd. Verborgen gebreken worden tijdens deze keuring niet geconstateerd een vermoeden hiervan zal worden aangegeven.”
Uit deze doelstelling van de bouwkundige keuring en de positieve resultaten van de keuring ten aanzien van de dakkapel (gewaardeerd met het symbool “+”) volgt eveneens dat de slechte staat van onderhoud van de dakkapel als een tijdens de keuring niet gesignaleerd, verborgen gebrek dient te worden aangemerkt.
Het geschil tussen partijen betreft in de kern de vraag voor wiens rekening en risico dit verborgen gebrek behoort te komen. De rechtbank neemt -ter beantwoording van deze vraag- de bepalingen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst tot uitgangspunt. Weliswaar is in artikel 5.3. van de koopakte bepaald dat de verkoper ervoor instaat dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, daar staat echter tegenover dat de werking van deze bepaling wordt ingeperkt door de bedingen van artikel 17 (ouderdomsclausule) en 18 (verkopersclausule) van de koopakte. Gelet op de ouderdom van het huis en de daaromtrent specifiek in het koopcontract opgenomen clausule, dienden [eisers] er rekening mee te houden dat op korte termijn achterstallig onderhoud verricht diende te worden, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van de verkoop niet direct zichtbaar. Dit geldt eens te meer nu [gedaagden] door middel van de gebruikersclausule expliciet te kennen hebben gegeven, dat zij [eisers] niet hebben kunnen informeren over de eigenschappen van dan wel de gebreken aan het verkochte, waarvan zij op de hoogte zouden zijn geweest als zij het verkochte zelf feitelijk hadden gebruikt. Anders dan [eisers] is de rechtbank van oordeel dat ook verborgen gebreken onder deze clausule geschaard kunnen worden, nu de tekst van de clausule spreekt van “gebreken aan het verkochte” in het algemeen en geen onderscheid wordt gemaakt tussen zichtbare en verborgen gebreken. Deze contractuele context brengt met zich dat op [eisers] een extra zware onderzoeksplicht rustte. Het gaat immers om eigenschappen van de zaak -een goede staat van onderhoud van de woning- waarvan de aanwezigheid, gelet op de ouderdom van de woning en de beperkte reikwijdte van de bouwkundige keuring, te betwijfelen was.
Dit zou slechts anders zijn, indien aangetoond zou worden, dat [gedaagden] wèl op de hoogte waren van de slechte staat van onderhoud van de dakkapel, maar hierover ten onrechte hebben gezwegen. [eisers] hebben in dit verband aangevoerd dat blijkens een schriftelijke verklaring van mevrouw [W], [gedaagde sub 1], destijds als haar makelaar betrokken bij een door [W] beoogde aankoop van de woning, in september 2002 aan [W] heeft medegedeeld dat het dak van de woning “in slechte staat” verkeerde. Ter comparitie is dit door [gedaagde sub 1] betwist; hij verklaart dat hij [W] slechts – naar waarheid – heeft medegedeeld dat het dak “oud” was. Wat daar ook van zij, hiermee is nog niet aangetoond dat [gedaagden] ten aanzien van het in geding zijnde verborgen gebrek, de dakkapel, wisten dat deze in een dermate slechte staat van onderhoud verkeerde dat instortingsgevaar ophanden was. Onjuist is dan ook de conclusie die [eisers] uit de verklaring van [W] trekken in de akte na comparitie, waar zij stellen dat [gedaagde sub 1] aan [W] heeft verklaard dat de dakkapel gerepareerd diende te worden. [gedaagde sub 1] heeft zich immers, ook volgens [W], slechts uitgelaten over (de ouderdom van) het dak in het algemeen. Het bewijsaanbod dat [eisers] op dit punt hebben gedaan zal dan ook worden gepasseerd.
Voorts bestaat tussen partijen discussie omtrent de vochtplekken aan het plafond van de dakkapel. [gedaagden] betwisten dat hun makelaar, Kluit, bij de bezichtiging van het pand aan [eisers] heeft medegedeeld dat het plafond was gerepareerd en dat de lekkage verholpen was. Nu [eisers] stellen dat Kluit zich wel aldus heeft uitgelaten, ligt in beginsel de bewijslast hiervan bij [eisers]. Echter, ook indien [eisers] zouden slagen in het bewijs van hun stelling, dan hebben zij hiermee nog niet aangetoond dat [gedaagden] onjuiste informatie hebben verstrekt omtrent de staat van onderhoud van de dakkapel. Zoals immers blijkt uit de door [gedaagden] bij conclusie van antwoord in het geding gebrachte productie 2 -een factuur d.d. 18 mei 2001 gericht aan makelaar Van den Putten- heeft inderdaad een reparatie plaatsgevonden aan de dakbedekking van de dakkapel. Zo Kluit c.s. al van een reparatie melding zou hebben gemaakt, betekent dat niet dat hiermee door [gedaagden] onjuiste informatie zou zijn gegeven.
[eisers] hebben nog aangevoerd dat het risico van de ingestorte dakkapel bij [gedaagden] zou moeten liggen, omdat sprake is van een structureel gebrek in de woning dat de gehele constructie van de woning dermate aantast dat zonder ingrijpende herstelwerkzaamheden bewoning feitelijk onmogelijk zou zijn. Ook dit betoog faalt, reeds omdat het instorten van de dakkapel weliswaar een herstel op korte termijn vereiste, doch niet de constructie van de woning als zodanig werd aangetast en daarmee ook geen – in relatie tot de koopprijs – buitensporige bedragen gemoeid waren.
Op grond van bovenstaande overwegingen komt de rechtbank tot de slotsom dat, aangezien niet gesproken kan worden van een schending van de mededelingsplicht aan de zijde van [gedaagden] en gelet op de contractuele bedingen, waarmee [eisers] hebben ingestemd, het instorten van de dakkapel voor rekening en risico van [eisers] dient te komen, nu zij zonder nader onderzoek tot koop van de woning zijn overgegaan. Dit leidt ertoe dat geen sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW. Voor een omkering van de bewijslast op grond van artikel 7:18 lid 2 BW bestaat dan ook geen aanleiding, nog daargelaten dat dit artikel op het geschil toepassing mist, nu artikel 7:18 lid 2 uitsluitend ziet op een consumentenkoop, waartoe de koop van een onroerende zaak niet wordt gerekend. Ook het beroep van [eisers] op een NVM huisgarantie kan hen niet baten. Zij leggen hiertoe slechts een kopie van een internetpagina over, en stellen geen feiten of omstandigheden waaruit zou blijken dat deze garantie ook is overeengekomen ten aanzien van de door hen gesloten koopovereenkomst.
Voor zover [eisers] expliciet bewijs hebben aangeboden van hun stellingen, in het bijzonder door het horen van een medewerker van Ligirebo timmer- en aannemingsbedrijf, zal aan dit bewijsaanbod, gelet op het vorenoverwogene, worden voorbijgegaan.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de gedingkosten aan de zijde van [gedaagden]
6. Beslissing
De rechtbank:
Wijst de vorderingen van [eisers] af;
Veroordeelt [eisers] in de kosten van dit geding, tot op de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van [gedaagde sub 1] begroot op € 245,– aan verschotten en € 828,– aan salaris voor de procureur en aan de zijde van [gedaagde sub 2] begroot op € 245,– aan verschotten en € 828,– aan salaris voor de procureur;
Verklaar dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
(bron: www.rechtspraak.nl)
Hebt u met betrekking tot verborgen gebreken vragen of behoefte aan direct advies of rechtsbijstand, kunt u altijd direct en kosteloos contact opnemen met ons advocatenkantoor. Dit gaat snel en u krijgt direct een van onze vastgoed advocaten aan de telefoon. Bel ons nu op 030 252 35 20 – of tot 22.00 uur tegen lokaal tarief – op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Een eerste telefonisch advies is altijd kosteloos.
