JOIN THE TEAM

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Corona en gewijzigde omstandigheden

Het coronavirus is nu al weer enige tijd in het land en lijkt over zijn hoogtepunt heen. De maatregelen worden afgezwakt en de meeste ondernemers mogen hun deuren weer open. Toch zal deze verlichting van de maatregelen niet voor alle ondernemers op tijd komen en vele hebben flink moeten interen op hun reserve. Ook met de afgezwakte maatregelen is het de vraag of alle ondernemers voldoende inkomen kunnen generen om aan hun huurverplichtingen te kunnen voldoen. Het huidige wettelijk systeem biedt echter weinig juridische mogelijkheden om huurders op korte termijn bescherming te bieden.

Het uitgangspunt in het huurrecht is dat huurders de huur dienen te blijven betalen tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. Dat huurders minder inkomsten hebben door de coronamaatregelen doet hier niets aan af. Alleen als sprake is van  ‘een gebrek aan het gehuurde’ of ‘een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van diens verplichtingen’ kan de verhuurder rechtmatig zijn huurbetaling opschorten. Alleen bij deze gevallen ligt het risico bij de huurder. In alle andere gevallen ligt het risico bij de verhuurder.

Onvoorziene omstandigheden

In het BW is in artikel 6:258 de regel opgenomen welke inhoudt dat de rechter op verzoek van één der partijen de overeenkomst kan wijzigen of ontbinden indien “op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”. De mogelijkheid tot een beroep op dit artikel wordt beperkt door het tweede lid. Deze houdt in dat een overeenkomst niet wordt gewijzigd of ontbonden als de omstandigheden in kwestie volgens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. De grote vraag in deze is of het coronavirus als een dergelijk onvoorziene omstandigheid kan worden gezien zodat een verhuurder tijdelijk een lagere huurprijs kan vorderen.

De ‘onvoorziene omstandigheden’ waar de wet oog op heeft zijn vaak anders dan onvoorziene omstandigheden in het dagelijks spraakgebruik. Het gaat volgens de wet niet zozeer om omstandigheden die partijen niet hebben zien aankomen, maar om omstandigheden waar zij in hun onderlinge afspraken geen voorziening voor hebben opgenomen omdat zij zich er op dat moment niet bewust van waren.

Zoals bijna altijd in het recht komt het ook bij een beroep op artikel 6:258 BW aan op alle omstandigheden van het geval. Bij de beoordeling of sprake is van ‘onvoorziene omstandigheden’ en of deze een lagere huurprijs of het opschorten van de verplichting rechtvaardigen moet niet alleen gekeken worden naar de omstandigheid zelf en de aard van de overeenkomst, maar ook naar de wederzijdse draagkracht en de vraag welke inkomensdaling zich daadwerkelijk heeft voorgedaan.

Ondernemingsrisico

Naast dat partijen niet moeten hebben voorzien in de omstandigheden eist de wet ook nog dat ongewijzigde nakoming van het contact onaanvaardbaar moet zijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Uitgangspunt in de rechtspraak is dat een beroep op onvoorziene omstandigheden terughoudend moet worden aanvaard. De huidige praktijk is dat toepassing van artikel 6:258 BW in zakelijke relaties (zoals huur-verhuur van bedrijf onroerend goed) vrij zeldzaam is. Dit is met name omdat marktomstandigheden vaak tot het ondernemingsrisico worden gerekend en voor rekening van de schuldenaar dienen te komen. Dat ongewijzigde nakoming van het contract onaanvaardbaar is komt dus zelden voor.

Recente ontwikkelingen

Er is in de literatuur veel geschreven over corona en onvoorziene omstandigheden. Door sommige auteurs word overwogen dat het niet onder het normale ondernemersrisico valt dat de ondernemer zelf moet dragen als een onderneming als gevolg van het coronavirus in grote financiële en/of bedrijfseconomische problemen komt.[1]

De Netherlands Commercial Court heeft in haar uitspraak van 29 april 2020 al verwezen naar deze literatuur.[2] In deze zaak probeerden partijen onder een ‘break up fee’ in een overnamecontract uit te komen. Hoewel in deze zaak de rechter een beroep op onvoorziene omstandigheden niet honoreerde lijkt de rechter de genoemde theorie wel te omarmen. Dat het beroep in deze zaak niet werd gehonoreerd had vooral te maken met de bijzondere aard van een overnamecontract en de daarin opgenomen break up fee. De deur voor een beroep op onvoorziene omstandigheden wegens het coronavirus lijkt hiermee open te staan, maar zeker is het nog niet.

[1] https://www.barentskrans.nl/nieuws/commerciele-contracten-en-corona-uitgangspunt-50-50-verdeling-nadeel/

[2] ECLI:NL:RBAMS:2020:2406

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:

Betrouwbaar & betaalbaar

Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?

Neem vrijblijvend contact met ons op

Stel direct uw vraagDirect advies

Bel mij terug

Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen