Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Vanaf 1 januari 2024 is het dan zover. Nadat het wetsvoorstel in 2019 door de Eerste Kamer is aangenomen, treedt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen per 1 januari 2024 in werking.

Minder gebreken bij nieuwbouw en verbouw is het voornaamste doel van de wet. Door inwerkingtreding van de wet verandert de Woningwet, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. In dit blog wordt ingegaan op de civielrechtelijke wijzigingen (Boek 7) en wordt afgesloten met een aantal tips voor de aannemingspraktijk.

Verzwaarde waarschuwingsplicht

Voorafgaande aan de inwerkingtreding van  de Wkb gold er al een waarschuwingsplicht voor aannemers. Die waarschuwingsplicht houdt samengevat in dat een aannemer moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht. Alhoewel het (bewijstechnisch) al verstandig was een dergelijke waarschuwing schriftelijk te doen, was dit niet verplicht.

De Wkb brengt daar verandering in door toevoeging van lid 2 aan artikel 7:754 BW. Na 1 januari 2024 geldt een wettelijke verplichting voor aannemers om hun opdrachtgever schriftelijk, tijdig en ondubbelzinnig te waarschuwen voor de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Als de opdrachtgever een natuurlijk persoon is, dan kan niet van deze verplichting worden afgeweken. Bij een zakelijke opdrachtgever bestaat wel de mogelijkheid om deze bepaling contractueel uit te sluiten.

Bij een schending van de waarschuwingsplicht komen de gevolgen van de ondeugdelijke uitvoering van het werk, ook bij fouten in de opdracht en gebrekkige zaken afkomstig van de opdrachtgever, voor rekening van de aannemer. Het is dus van belang om goed op deze bepaling te letten en als aannemer een waarschuwing altijd schriftelijk te doen.

Aanneming van werk bij woningbouw in opdracht van consumenten

Als een consument de opdracht geeft voor de bouw van en woning, dan geldt het volgende. Door toevoeging van het artikel 7:765a BW komt straks pas een overeenkomst tot stand, nadat de aannemer schriftelijk en ondubbelzinnig aan de opdrachtgever heeft aangegeven op welke wijze hij verzekerd is (of zekerheid stelt) voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen.

Daarbij moet duidelijk zijn wat de omvang van de verzekering of financiële zekerheid is. Ook moet de dekkingsgraad, looptijd en de som waarvoor is verzekerd of financiële zekerheid wordt geboden kenbaar worden gemaakt. Dit alles moet op een voor de opdrachtgever duidelijke en begrijpelijke wijze worden verstrekt. Lid 2 bepaalt zelfs dat het eerste lid een integraal onderdeel van de overeenkomst vormt.

Tot slot wordt artikel 7:768 gewijzigd door toevoeging van een informatieplicht van de aannemer die ziet op verlenging of inhouden van het depot bij de notaris (5% van de aanneemsom). In de kern regelt de bepaling dat uitbetaling door de notaris pas zal plaatsvinden nadat de aannemer schriftelijk heeft aangetoond dat de opdrachtgever op zijn opschortingsrecht is gewezen en daar geen beroep op doet.

Oplevering

Aan de oplevering van bouwwerken worden strengere eisen gesteld. Die zijn onderverdeeld in twee categorieën.

In de eerste plaats moet op grond van het nieuwe artikel 7:757a BW bij de kennisgeving dat het werk klaar is een bouwdossier aan de opdrachtgever worden overhandigd. Uit dit artikel volgt ook specifiek dat dit bouwdossier in ieder geval moet bevatten: tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en bijbehorende installaties, een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, gebruiksfuncties van het bouwwerk en tot slot de gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Daarnaast gold voorheen altijd dat gebreken die bij oplevering kenbaar hadden kunnen zijn en niet zijn ontdekt, voor rekening van de opdrachtgever komen. Doordat aan artikel 7:758 BW een vierde lid wordt toegevoegd, gaat ook die regel niet altijd meer op. Vanaf 2024 geldt namelijk dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Net als bij de waarschuwingsplicht geldt dat deze regeling verplicht is voor particuliere opdrachtgevers  zijn. Zakelijke opdrachtgevers kunnen hier bij overeenkomst wel van afwijken.

Conclusie

Samenvattend moet een aannemer na inwerkingtreding van de wet op het volgende letten:

• Waarschuw altijd schriftelijk voor onjuistheden in de opdracht en overweeg het schriftelijkheidsvereiste voor waarschuwingen aan zakelijke opdrachtgevers in de overeenkomst (en/of in de algemene voorwaarden) uit te sluiten;
• Leg een bouwdossier aan en verstrek dit bij de oplevering aan de opdrachtgever;
• De aannemer is ook aansprakelijkheid voor gebreken die niet bij de oplevering zijn ontdekt. Overweeg deze aansprakelijkheid bij zakelijke opdrachtgevers contractueel uit te sluiten (en/of in de algemene voorwaarden);
• Bij woningbouw moet de consument goed worden geïnformeerd over de wijze waarop de aannemer is verzekerd;
• Bij woningbouw moet de consument op zijn opschortingsrecht worden gewezen met betrekking tot het depot bij de notaris.