Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Totstandkoming huurovereenkomst

Totstandkoming huurovereenkomst

 Vaak hebben mensen het idee dat ze pas aan afspraken gebonden zijn op het moment dat er consensus is over alle onderdelen van een overeenkomst en deze is ondertekend. Dit is echter niet het geval. Zo blijkt onder meer uit een uitspraak van de kantonrechter in Roermond (Rb. Limburg 15 februari 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:1251).

Het geschil

Het betrof een geschil over de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst voor een kantoorruimte, terwijl er al een huurovereenkomst tussen partijen liep. De overeenkomst eindigde op 14 juli 2014 en zou daarna, behoudens opzegging,  worden voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar. De huurder had in 2013 de verhuurder benaderd met het verzoek om voor de toekomst kortere huurtermijnen overeen te komen.

Vervolgens verzond de verhuurder op 6 januari 2014 een concepthuurovereenkomst naar de huurder met een huurtermijn van anderhalf jaar, ingaande op 15 juli 2014 en eindigend op 31 december 2015. De huurder ontving de concepthuurovereenkomst en plaatste een aantal opmerkingen over de inhoud daarvan. Zo schreef de huurder dat zij niet bekend was met de persoon die de overeenkomst namens de verhuurder zou ondertekenen en dat zij er vanuit ging dat die persoon tekeningsbevoegd was. Verder schreef de huurder dat de gemeente het adres van het gehuurde had aangepast en deze derhalve in de overeenkomst moest worden gewijzigd, dat de overeenkomst verwees naar een gewaarmerkte tekening, maar dat zij de tekening nooit had ontvangen, alsmede dat zij de algemene bepalingen niet had ontvangen en daarvoor geen akkoord kon geven zonder de inhoud daarvan te kennen.  Voorts schreef de huurder dat zij het niet eens was met een bepaling omtrent de ontbinding van de huurovereenkomst bij een huurachterstand van 1 maand en gaf zij aan dat dit 2 maanden zou moeten zijn.  Ten slotte gaf de huurder aan dat zij het onverstandig vond om omzetbelasting over de huurprijs te moeten betalen en plaatste zij een opmerking over een tekstuele fout.

Na het plaatsen van haar opmerkingen, tekende de huurder de huurovereenkomst voor akkoord en stuurde ze deze retour aan de verhuurder. Op 18 september 2015 zei de huurder de huurovereenkomst op tegen 31 december 2015 en op 1 januari 2016 ontruimde zij het gehuurde. De verhuurder was echter van mening dat de huurovereenkomst nog niet was geëindigd. Naar haar opvatting was er namelijk geen nieuwe huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Volgens de verhuurder diende het aanbod van de huurder gezien te worden als een nieuw aanbod en niet als aanvaarding van haar eerder gedane aanbod. De verhuurder had het vermeende nieuwe aanbod nimmer aanvaard, waardoor de oude overeenkomst, wat haar betreft, gelding had. De verhuurder vorderde primair schadevergoeding en subsidiair doorbetaling van de huur. Huurder voerde daartegen verweer.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter wees de vordering van de verhuurder af. De kantonrechter was van mening dat de gemaakte opmerkingen door de huurder gedeeltelijk slechts vragen waren ter opheldering. Indien de opmerkingen wel als een verzoek tot wijziging van de overeenkomst konden worden gezien, dan gaat het slechts om wijzigingen op ondergeschikte punten. Daarmee had de huurder, door de overeenkomst ondertekend te retourneren, het aanbod aanvaard. Indien de verhuurder het niet eens was met de aangebrachte wijzigingen, dan had zij daar onverwijld bezwaar tegen moeten maken. De kantonrechter verwees in dat verband naar art. 6:225 lid 2 Burgerlijk Wetboek:

Wijkt een tot aanvaarding strekkend antwoord op een aanbod daarvan slechts op ondergeschikte punten af, dan geldt dit antwoord als aanvaarding en komt de overeenkomst overeenkomstig deze aanvaarding tot stand, tenzij de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de verschillen.”

Gezien het voorgaande concludeerde de kantonrechter dat er een nieuwe huurovereenkomst tot stand was gekomen voor bepaalde tijd en dat deze liep tot en met 31 december 2015. De huurovereenkomst was vervolgens rechtsgeldig geëindigd door de opzegging van de huurder.

Advies

Het kan, blijkens het zojuist besproken vonnis, zo zijn dat er al sprake is van een overeenkomst indien partijen het over de essentiële onderdelen van een overeenkomst eens zijn. Dit is ook het geval, indien partijen het nog niet helemaal eens zijn over de randvoorwaarden. Om te voorkomen dat je als aanbieder uiteindelijk gebonden bent aan een overeenkomst die je eigenlijk liever niet wilt, is het aan te bevelen om bij de wederpartij kenbaar te maken dat het aanbod slechts in zijn totaliteit kan worden aanvaard en eenzijdige aanpassingen van een overeenkomst niet worden geaccepteerd.

 

 

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op