JOIN THE TEAM

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Ontbinding van overeenkomsten

Het leerstuk van ontbinding van overeenkomsten kan veel vragen oproepen. De Hoge Raad heeft op 28 september 2018 twee prejudiciële vragen over dit leerstuk beantwoord. De beslissing van de Hoge Raad was zó relevant voor het ontbindingsleerstuk dat het sindsdien als standaardarrest wordt beschouwd.

De beslissing betrof een geschil tussen een verhuurder (Woningstichting Eigen Haard) en zijn huurder. De huurder had zijn woning van mei 2017 tot december 2017 gratis in gebruik gegeven aan een gezin. Dit gezin, met een jong kind, had namelijk geen onderdak meer volgens de huurder. De huurder heeft geen toestemming gevraagd aan de Woningstichting en heeft daarom in strijd gehandeld met de huurovereenkomst. In de algemene voorwaarden van de woonruimte was namelijk bepaald dat het voor de huurder verboden is om het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Dit is echter wel toegestaan als de verhuurder vooraf schriftelijk toestemming heeft gegeven. Kortom, de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die hij heeft krachtens de huurovereenkomst.

De verhuurder heeft vervolgens in kort geding ontruiming van de woning gevorderd wegens het dermate tekortschieten van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst dat ontbinding daarvan gerechtvaardigd is. De huurder voert aan dat zijn tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, gezien de omstandigheden van het geval.

Ontbinding is geregeld in artikel 6:265 lid 1 BW. Hierin staat dat in het geval van wederkerige overeenkomsten iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Prejudiciële vragen

De voorzieningenrechter heeft in deze zaak twee prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:

  1. Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo nee, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?
  2. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?

Overwegingen Hoge Raad

Met betrekking tot de eerste vraag overweegt de Hoge Raad dat de hoofdregel en de tenzij- bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW inhouden dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst. De Hoge Raad benadrukt dus dat ontbinding niet door elke tekortkoming kan worden gerechtvaardigd. Het artikel bevat een ‘verplichting’ dat de schuldeiser moet stellen (en bewijzen) dat er een tekortkoming is aan de kant van de schuldenaar. De schuldenaar kan als reactie daarop stellen (en bewijzen) dat de tenzij-bepaling geldt. De Hoge Raad overweegt daarnaast dat moet worden gekeken naar de omstandigheden van het geval om te kunnen beoordelen of de ontbinding gerechtvaardigd is.

Met betrekking tot de tweede vraag overweegt de Hoge Raad dat er geen behoefte is aan bijzondere regels als het gaat om de ontbinding van een huurovereenkomst van sociale woonruimte. Er wordt rekening gehouden met het belang van sociale woningbouwstichtingen, maar ook altijd met het belang van de huurder. De rechter moet uiteindelijk beoordelen of de tekortkoming van voldoende gewicht is om te ontbinden.

Conclusie

Al met al is ontbinding gerechtvaardigd als de tekortkoming, gezien de omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht is. De rechter moet daarbij kijken naar de belangen van beide partijen. Bovendien zijn specifieke regels over sociale woningruimte niet nodig.

Deel dit verhaal:

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:

Betrouwbaar & betaalbaar

Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?

Neem vrijblijvend contact met ons op

Stel direct uw vraagDirect advies

Bel mij terug

Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen