Oneigenlijk gebruik ontbindingsgrond bij ontbreken energielabel C kantoorruimte
Oneigenlijk gebruik ontbindingsgrond bij ontbreken energielabel C kantoorruimte
Met ingang van 1 januari 2023 moeten alle kantoren van minimaal 100m² voorzien zijn van minimaal energielabel C. Er bestaan op deze regel enkele uitzonderingen, zoals monumentale panden en kantoren die van ondergeschikte betekenis zijn ten opzichte van het grotere pand waarin het zich bevindt. Indien een kantoorpand niet voorzien is van energielabel C of duurzamer, dan kan het bevoegde gezag (het college van burgemeester en wethouders van de gemeente) handhavend optreden. Onder meer kunnen een bestuurlijke boete of een last onder dwangsom opgelegd worden. Het is zelfs mogelijk dat een last onder bestuursdwang wordt opgelegd, waardoor het kantoorpand (tijdelijk) gesloten en dus onbruikbaar wordt. Hoewel het bevoegde gezag begonnen is met handhavend optreden is nog geen bestuursdwang toegepast. De focus ligt in eerste instantie voornamelijk op aanschrijvingen.
Binnen het huurrecht werkt deze kwestie ook door. Vragen als wie verantwoordelijk is voor het aanbrengen van energiebesparende maatregelen en de kosten hiervan doemden op. Om die reden heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in 2019 enkele modelclausules geïntroduceerd waar huurder en verhuurder van gebruik kunnen maken.
Ook kwam de vraag op of het ontbreken van energielabel C of duurzamer als een ‘gebrek’ aan het gehuurde moet worden aangemerkt. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Op grond van de wet is de verhuurder in beginsel verplicht gebreken aan het gehuurde te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. In beginsel, want voor de huurovereenkomst van kantoorruimte kan (en wordt vaak) een contractueel afwijkende regeling overeengekomen.
Om die reden is een recente (niet-gepubliceerde) uitspraak van de kortgedingrechter interessant (via: Vastgoed Journaal). In deze zaak ging het om de huurder van een kantoorruimte dat voorzien was van energielabel E. In september 2022 verliet de huurder de kantoorruimte en in december 2022 ontbond de huurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk per 1 januari 2023 (de dag van de inwerkingtreding van de energielabelplicht) met de stelling dat geen gebruik meer gemaakt kon worden van het gehuurde en geen huurgenot meer mogelijk was. In kort geding kwam de verhuurder hier tegenin met daarbij een vordering tot betaling van de achterstallige huur en de contractuele boete voor het niet-tijdig betalen. De huurder was, zo is het vermoeden, gestopt met het betalen van de huurprijs nadat het gehuurde was verlaten. De grote vraag in kort geding was echter: levert het ontbreken van een wettelijk verplicht energielabel voldoende grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst?
De rechter heeft hier geen eenduidig antwoord op gegeven, omdat het aanvoeren van de stelling van de huurder al als misbruik van recht moest worden aangemerkt. Hierover overweegt hij het volgende:
“Voor zover het feit dat het gehuurde niet voldoet aan de C-labelverplichting is aan te merken als een dusdanig ernstig gebrek dat de huurovereenkomst op die grond (geheel) ontbonden zou kunnen worden, waarover te twisten valt, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden sprake van oneigenlijk gebruik van deze ontbindingsgrond. (..) Deze gehele gang van zaken wijst erop dat ‘huurder’ zich alleen op het standpunt heeft gesteld dat het gehuurde gebrekkig is door het ontbreken van een geldig energielabel C, om op die manier eerder onder haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen uit te komen. Daar is de gebrekenregeling niet voor bedoeld. De kantonrechter acht het voorshands dan ook onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat ‘huurder’ de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.”
De huurder ving in deze procedure dus bot. De huurder zag het ontbreken van het verplichte energielabel als mogelijkheid om van de huurovereenkomst af te kunnen komen. Omdat de huurder slechts een beroep deed op het ontbreken van het energielabel om onder de verplichtingen van de huurovereenkomst uit te komen, heeft de huurder zijn recht misbruikt en is de rechter voorshands van oordeel dat de huurovereenkomst niet geldig buitengerechtelijk is ontbonden.
Voor de vraag of het ontbreken van een geldig energielabel voldoende grond kan opleveren voor de huurder om de huurovereenkomst (buitengerechtelijk) te ontbinden zijn meerdere omstandigheden van belang. Zo is belangrijk om scherp te hebben wie (contractueel) verplicht is om de energiebesparende maatregelen aan te brengen en of partijen eerder al in overleg zijn getreden. Ook is van belang of al handhavend is opgetreden tegen het ontbreken van het energielabel. Verder kan het zo zijn dat de mogelijkheid tot ontbinding voor de huurder contractueel is uitgesloten.
Het is momenteel voor zowel de verhuurder als de huurder van belang om de gehuurde kantoorruimte zo snel mogelijk in overeenstemming te brengen met de energielabelverplichting. Als huurder is het van belang de verhuurder op zijn (contractuele) verplichtingen te wijzen en handhaving te voorkomen. Als het bevoegde gezag eenmaal overgaat tot de toepassing van bestuursdwang kan de schade namelijk hoog oplopen. In veel huurcontracten is de mogelijkheid tot schadevergoeding daarbij voor de huurder uitgesloten. Heeft de door uw verhuurde of gehuurde kantoorruimte momenteel nog géén energielabel C en/of weet u niet of u onder deze regel valt? Dan is het van belang dat u nu in actie komt!
