Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Asbest in een loods die wordt gebruikt als opslagruimte: is er sprake van een gebrek?

 

 In de zaak die door de rechtbank Overijssel per vonnis 29 maart 2017 is beoordeeld (gepubliceerd ECLI: NL: RBOVE: 2017: 1548) is aan de orde gekomen of de asbest die is vrijgekomen na het afbranden van de loods, heeft te gelden als een gebrek ten gevolge de huurder – die inmiddels is overgegaan tot sanering van de asbest en vermogensschade lijdt door het te niet gaan van inventaris – verhaal kan zoeken op de verhuurder.

Verhuurder stelt in dit geval, nu geen sprake is van woonruimte, dat is afgeweken van de wettelijke bepalingen (afwijking 7:204 lid 2 BW) en dat de aanwezigheid van asbest in kwestie, of het vrijkomen daarvan als gevolg van de brand, als een gebrek dient te worden aangemerkt. Kortom, door af te wijken van de wettelijke bepaling, is sprake van een zogenoemde exoneratie die het beroep van huurder op de noodzaak tot het verhelpen van de gebreken (de saneringskosten) en het verhaal zoeken van schade (wegens te niet gaan van de inventaris) in de weg staan.

Juridisch kader

In deze zaak heeft de rechtbank Overijssel het begrip gebrek uitgelegd c.q. wat hieronder valt. Dit begrip heeft allereerst een ruime betekenis. Zo vormen alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder toe te rekenen vormen, een gebrek. Daarom is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Ook (voor de verhuurder) zichtbare gebreken vallen hieronder. Hetgeen volgt uit de zinsnede in artikel 7:204 lid 2 BW dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst betrekking heeft. Zo mag de huurder van een verwaarloosd gebouw desalniettemin van de verhuurder verlangen dat hij de gebreken verhelpt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen. Hierbij is wel van belang dat artikel 7:204 BW voor woonruimte van semi dienend recht is, hetgeen inhoudt dat daarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Bij overige objecten (7:290 BW en/of 7:230a BW ruimten) kan dit dus wel.

Als conform het objectief te meten criterium sprake is van een gebrek, kan de huurder van verhuurder verlangen dat de gebreken op zijn kosten worden verholpen.

Casus

In deze kwestie was sprake van 7:230a BW Bedrijfsruimte, ten gevolge van het gebrekencriterium ten nadele van de huurder kan en mag worden afgeweken. Gemeten naar de omstandigheden van het geval, heeft de rechtbank Overijssel geoordeeld dat deze afwijking in kwestie aanwezig is c.q. tussen partijen is overeengekomen. De rechtbank heeft dit geoordeeld naar aanleiding van de aard van de overeenkomst (o.a.: een zeer lage huurprijs in verhouding tot het totale oppervlakte van het gehuurde en dat het tussen partijen zeer duidelijk was dat het gehuurde in een zeer matige bouwtechnische staat verkeerde en dat in kwestie de huurder als professionele partij wist, althans behoorde te weten dat het dak uit golfplaten bestond ten tijde van de periode dat nog geen asbestvrije golfplaten werden gebruikt). Kortom, de huurder in deze zaak een professionele partij, wist dan wel behoorde te weten dat in het dak asbest was verwerkt.

Advies en conclusie:

In deze zaak heeft de rechtbank de afwijking van gebrekenregeling afgeleid uit de omstandigheden van het geval en lag de afwijking besloten – naar de oordeel van de rechtbank – in de aard van de overeenkomst. Wij adviseren om – dit ter voorkoming van misverstanden en onduidelijkheid hierover – om dergelijke afspraken (dus afwijkingen van de gebrekenregeling) expliciet in de huurovereenkomst op te nemen en te benoemen. In deze zaak had bijvoorbeeld in de huurovereenkomst expliciet kunnen worden opgenomen dat de slechte staat van het dak van de schuur en de daarin aanwezige asbest plus het (eventueel) vrijkomen daarvan geen gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW. Alsdan was zonneklaar duidelijk dat de verhuurder niet meer aansprakelijk is voor herstel van het gebrek en/of schadevergoeding van hem kan worden gevorderd als gevolg van het gebrek. Het was in een dergelijk geval voor de huurder op voorhand helder geweest dat het starten van een procedure hieromtrent dan ook, kansloos zou zijn geweest.

Vragen:

Heeft u vragen over gebreken aan het gehuurde, dan wel over de mogelijkheden van helpen hiervan; het vorderen van huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek, en/of het verhalen van schade veroorzaakt door een gebrek, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met een van onze advocaten gespecificeerd in huurrecht.

U kunt ons ook uw vraag per e-mail toezenden. Wij doen ons best daarop binnen korte tijd te reageren.

 

 

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op