Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Bemiddelings- en verhuurkosten verbod op het dienen van twee heren

Volgens de wet (artikel 7:427 BW jo.7:417 BW) is een tweezijdige bemiddeling door een bemiddelaar alleen toegestaan als de inhoud van de tot stand te brengen overeenkomst zo nauwkeurig vast staat dat er geen strijd tussen de belangen van partijen kan ontstaan. Bij de totstandkoming van een huurovereenkomst is van deze ‘strijd’ (bijna) nooit sprake aangezien verhuurder immers belang heeft bij zo hoog mogelijke huurprijs, terwijl huurder zo min mogelijk huur wil betalen. De bemiddelaar die desondanks toch twee opdrachtgevers dient, heeft geen recht op loon, zo volgt uit artikel 7:417 lid 3 BW. Dubbele lastgeving en/of bemiddeling komt in de praktijk toch veel voor, omdat voormelde artikelen van regelend recht zijn. Dit betekent dat partijen zelf kunnen en mogen afspreken dat het dienen van twee heren is toegestaan. Wel is specifiek in artikel 417 lid 2 BW opgenomen dat de bemiddelaar die voor beide partijen optreedt, hiervoor schriftelijke toestemming nodig heeft. Dit in geval opdrachtgever een particulier betreft. Bovendien betekent dit niet dat dubbele bemiddelingskosten zijn toegestaan. Als de particuliere huurder heeft ingestemd met dubbele bemiddeling, betekent dit namelijk niet dat de bemiddelaar de courtage bij de huurder in rekening kan brengen. De wetgever heeft willen voorkomen dat makelaars voor het tot stand brengen van een en dezelfde huurovereenkomst, zowel bij de huurder als bij de verhuurder courtage in rekening mogen brengen. Op grond van 7:417 lid 4 BW is het voor lasthebbers / bemiddelaars verboden om loon bij de huurder in rekening te brengen in geval (1) hij heeft bemiddeld bij de verkoop of verhuur van een onroerende zaak; (2) de opdrachtgever een particulier is en (3) sprake is van tweezijdige bemiddeling.

De huurder die bemiddelingskosten heeft betaald, kan verder ook een beroep doen op artikel 7:264 BW, zijnde dat sprake is van ‘onredelijk behaald voordeel’ en daarmee de gemaakte afspraken hierover nietig zijn. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn indien sprake is van het betalen van een sleutelgeld. Ook alle andere bedingen die de verhuurder of een derde een onredelijk voordeel opleveren. Dergelijke bedingen zijn derhalve verboden.

Inmiddels zijn de laatste jaren diverse uitspraken gewezen over het moeten terugbetalen van bemiddelingskosten. In de meeste van deze procedures komt het leerstuk van dubbele bemiddeling (7:417 lid 4 BW) en het leerstuk van redelijk beding op de voet van 7:264 BW aan de orde.

De bemiddelaar optredend voor zowel verhuurder als huurder verweert zich vaak door het stellen dat geen sprake is van dubbele bemiddeling, omdat hij alleen in opdracht van de kandidaat huurder zou hebben gehandeld en dat de bedongen courtage redelijk is omdat de huurder profijt heeft gehad van zijn werkzaamheden.

De uitspraken over dit onderwerp zijn verdeeld. Zo zijn veel vorderingen tot terugbetaling van courtage door de rechtbank afgewezen, omdat de huurder niet kan aantonen dat de bemiddelaar twee heren heeft gediend.

Vanwege de discussie in de rechtspraak over de dubbele bemiddelingskosten is artikel 7:417 lid d BW veranderd (het verbod om courtage in rekening te brengen bij de koper of huurder). Door deze verandering is dit artikellid ook van toepassing indien de tussenpersoon van de verkoper of verhuurder geen loon heeft ontvangen. Het verweer dat geen sprake is van dubbele bemiddeling omdat bij de verhuurder geen kosten in rekening wordt gebracht is daarmee dus ontkracht! Verder is in artikel 417 lid 4 BW de uitzondering van onzelfstandige woonruimte geschrapt. Gevolg hiervan is dat ook bij kamerbemiddeling, indien de bemiddelaar tevens in opdracht van de verhuurder werkt geen bemiddelingskosten in rekening mag brengen bij de huurder.

Tot slot

De status is thans dat woningbemiddelaars die in feite optreden voor een verhuurder de courtage veel minder makkelijk bij de huurder kunnen neerleggen, dit ongeacht of zij de kosten van het optreden voor verhuurder bij de verhuurder in rekening brengen of niet. N.B.: een makelaar of bemiddelaar mag uiteraard nog wel courtage / bemiddelingskosten in rekening brengen indien hij een zoekopdracht heeft gekregen van de huurder of koper en hij de woning niet tevens namens de verhuurder of verkoper aanbiedt. In een dergelijk geval is immers geen sprake van dubbele bemiddeling c.q. het dienen van twee heren.

 Vragen:

 U kunt ons ook uw vraag per e-mail toezenden. Wij doen ons best daarop binnen korte tijd te reageren.

 

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op