JOIN THE TEAM

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Bescherming huurders van geliberaliseerde woonruimte

In haar uitspraak van 24 april 2020 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de hoogte van de servicekosten in een huurovereenkomst van een geliberaliseerde woonruimte. In de onderhavige zaak heeft de huurder bezwaar gemaakt tegen de in rekening gebrachte servicekosten. De grond van de vordering was dat de verhuurster zich niet aan haar verplichting heeft gehouden om de huurder jaarlijks een overzicht te verstrekken over de gemaakte servicekosten alsook een berekening van de gemaakte kosten. Daarnaast betoogde huurster dat zij gedurende de gehele huurperiode maandelijks € 200,-  aan servicekosten heeft betaald die de contributie van de verhuurster aan de VvE moest dekken. Volgers de huurder zijn dit geen leveringen of dienst aan de huurder, maar een verplichting die op de verhuurster rust. Daarom kunnen deze kosten volgens de huurder niet worden doorberekend en zijn de reeds betaalde bedragen onverschuldigd betaald.

Juridisch kader

Uitgangspunt van het huurprijzenrecht is dat partijen contractsvrijheid hebben. Dit volgt uit artikel 7:246 BW. Zoals op de meeste uitgangspunten geldt ook hierop een aantal uitzonderingen. De meeste van deze uitzonderingen gelden voor niet-geliberaliseerde woonruimte, ook wel sociale huurwoningen genoemd. Op grond van artikel 7:247, lid 1, eerste volzin, BW is een aantal van deze bepalingen óók van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Hieronder valt artikel 7:259 BW. In dit artikel is bepaald dat de hoogte van de servicekosten gelijk is aan het bedrag dat partijen hebben afgesproken. Als er geen afspraak is gemaakt dienen de kosten vastgesteld te worden op een hoogte die beschouwd kan worden als een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten.

Uitspraak van het Hof

De vraag die in dit geschil aan de orde was, is of dat partijen de vrijheid hebben om de servicekosten vast te stellen op een bedrag dat zij willen of dat deze kosten niet hoger mogen zijn dan een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten.

De kantonrechter heeft de huurder in eerste instantie in het gelijk gesteld. Het Hof heeft vervolgens in hoger beroep een streep gezet door deze uitspraak. Hierbij overweegt het Hof dat de partij contractsvrijheid hebben bij het vaststellen van de servicekosten. Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan. Alleen als partijen geen overeenstemming bereiken moet terug worden gegrepen naar de redelijke kosten voor de geleverde diensten.

De Hoge Raad

De Hoge Raad casseert. Zij overweegt hiertoe dat bij het overeengekomen bedrag voor de servicekosten, zoals deze is omschreven in artikel 7:2259 lid 1 eerste volzin, de kosten moeten verwijzen naar de jaarlijkse te verstrekken specificatie van de servicekosten. Bij gebreke aan overeenstemming volgt uit de tweede volzin van het artikel dat de servicekosten een redelijke vergoeding moet zijn voor de geleverde diensten. Volgens de Hoge Raad moeten deze twee zin in onderlinge samenhang gelezen worden. Dit betekent dat ook als een afspraak is gemaakt over de hoogte van de servicekosten, de kosten in relatie moeten staan tot de werkelijke kosten. Dit sluit ook aan bij hoe de wetgeving was voor wetswijziging 2014. Daarnaast zou de verplichting van de verhuurder om elk jaar een overzicht van de gemaakte kosten te sturen zinloos zijn als partijen elke afspraak kunnen maken die ze willen. Een overzicht van de gemaakte kosten heeft geen doel als deze kosten niet van invloed zijn op de gemaakte overeenkomst.

Omtrent de VvE bijdrage overweegt de Hoge Raad dat als deze kosten geen deel uitmaken van de servicekosten, artikel 7:259 BW niet van toepassing is. De rechter dient daarom te onderzoeken of een dergelijke regeling een onredelijk voordeel verstrekt aan één der partijen. Als dat het geval is dan is het beding van rechtswege nietig.

Hoewel partijen in beginsel dus de vrijheid hebben om de hoogte van de servicekosten vast te stellen, is deze vrijheid niet onbegrensd. De servicekosten mogen niet meer zijn dan een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten. Indien uit de jaarlijkse overzichten van de gemaakte kosten, die de verhuurder moet verstrekken, blijkt dat de in rekening gebrachte vergoeding te hoog is staat voor de huurder een weg naar de rechter open.

 

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:

Betrouwbaar & betaalbaar

Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?

Neem vrijblijvend contact met ons op

Stel direct uw vraagDirect advies

Bel mij terug

Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen