Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire of jurist!

Zie de vacature

Non-conformiteit, wanprestatie en onrechtmatige daad

De zaak draait om de non-conformiteit van een (verbouwde) woning .  De verbouwing was in strijd met bouwvoorschriften en (daardoor) brandonveilig. Beroep op in de koopovereenkomst bedongen uitsluiting van ontbinding wordt door de rechtbank naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht.

De rechtbank overweegt ten aanzien van deze non-conformiteit als volgt.

Verkoper erkent dat de kopers die van haar een appartement kochten er op basis van de koopovereenkomst van mochten uitgaan dat het verkochte de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Zij erkent tevens dat de appartementen niet de eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik, nu er geen bouwvergunning was verleend en de bouw niet is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften.

Verkoper bestrijdt echter dat de kopers zich erop kunnen beroepen dat hun appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt voor zover het gaat om de afwezigheid van een tweede vluchtweg. Volgens Verkoper was het kenbaar voor de kopers dat er geen tweede vluchtweg was en gaat het dus hier niet om een eigenschap waarvan de kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen.

De rechtbank is van oordeel dat het niet zozeer gaat om de vraag of de kopers mochten verwachten dat er een tweede vluchtweg was als wel om de vraag of zij mochten verwachten dat hun pas verbouwde woning aan alle op dat moment geldende brandveiligheidsvoorschriften voldeed. Dat zij reden zouden hebben gehad om daaraan te twijfelen is gesteld noch gebleken. De kenbare afwezigheid van een tweede vluchtweg is in ieder geval geen reden om daaraan te twijfelen, nu – zoals Verkoper zelf stelt – ook woningen zonder tweede vluchtweg kunnen voldoen aan de brandveiligheidsvoorschriften, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van een sprinklerinstallatie in plaats van een tweede vluchtweg. Nu vast staat dat de appartementen niet aan de brandveiligheidsvoorschriften voldeden en dat de kopers daarvan tevoren niet op de hoogte waren, kunnen de kopers zich, ook in dat opzicht, erop beroepen dat de appartementen niet aan de koopovereenkomst beantwoorden.

De rechtbank overweegt ten aanzien van het beroep op de in de koopovereenkomst bedongen uitsluiting van ontbinding als volgt.

In de leveringsakte is opgenomen dat verkoper en koper afstand doen van elk recht om ontbinding van die overeenkomst te vorderen. Ter zitting is naar voren gekomen dat partijen hierover destijds, bij de totstandkoming van de koopovereenkomsten en de opstelling van de aktes van levering, niet met elkaar hebben gesproken. Namens Verkoper is verklaard dat deze bepaling in de akte is opgenomen omdat dit standaard is. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de notaris deze bepaling niet op verzoek van (een van) partijen, maar oudergewoonte in de akte heeft opgenomen in verband met de zakelijke werking van de ontbinding onder het oude burgerlijk recht. Betwijfeld moet worden of deze afstand van recht wel daadwerkelijk door partijen is bedoeld. De rechtbank kan dat echter in het midden laten omdat zij – met [eisers A] en [eiseres B1] – van oordeel is dat het beroep van Verkoper op deze afstand van recht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij neemt de rechtbank naast de wijze van totstandkoming van de afstand van recht het volgende in aanmerking.
– Verkoper heeft een ernstige wanprestatie geleverd door aan de kopers een woning te leveren die niet voldeed aan de brandveiligheidseisen en die illegaal tot woning was verbouwd, waardoor de kopers geconfronteerd werden met een bevel van de gemeente het pand in de oorspronkelijke staat terug te brengen.
– Als gevolg van die wanprestatie zijn de kopers nu al meer dan twee jaar niet in staat hun woning te verkopen; [eisers A] wonen in het buitenland en kunnen in verband met de brandonveiligheid hun woning niet langer verhuren. [eiseres B1] heeft een andere woning gekocht en had haar appartement in 2008 al verkocht. Doordat die verkoop als gevolg van de wanprestatie van Verkoper niet door kon gaan, heeft zij nu al meer dan twee jaar dubbele lasten.
– Het is ook thans nog volstrekt onduidelijk welke aanpassingen het pand zal moeten ondergaan wil een bouwvergunning kunnen worden afgegeven. De gemeente heeft nog niet ingestemd met de conclusies van het rapport van de Adviescommissie praktijktoepassing brandveiligheidsvoorschriften. Bepaald niet uit te sluiten is dat daarover weer nieuwe procedures tegen de gemeente moeten worden gevoerd. Ook over de andere noodzakelijke aanpassingen bestaat nog geen overeenstemming met de gemeente. Pas als die overeenstemming bereikt is, is duidelijk welke aanpassingen nodig zijn. Deze zullen ten slotte ook nog moeten worden uitgevoerd. Onduidelijk is hoe ingrijpend deze aanpassingen zullen zijn en hoe lang de aanpassing zal duren. Verkoper kan in redelijkheid niet van de kopers verlangen dat zij dat alles afwachten, nog daargelaten dat een en ander ook de nodige inspanningen van de eigenaren van het pand vergt.
– Anders dan Verkoper stelt maakt de omstandigheid dat Verkoper te zijner tijd aan de kopers een schadevergoeding zal uitkeren niet dat haar beroep op de bepaling in de leveringsakte niet onredelijk is. Tot op heden hebben de kopers alle kosten verbonden aan hun pogingen alsnog een bouwvergunning te krijgen zelf moeten dragen. Verkoper heeft nimmer enig voorschot betaald. Ter comparitie heeft zij enkel aangeboden de kosten van TRI vanaf dat moment voor haar rekening te nemen. Over de hoogte van de schade bestaat nog discussie. Deels zal die in een schadestaatprocedure gevoerd moeten worden omdat de schade thans nog niet begroot kan worden. Bovendien neemt schadevergoeding de zorgen en de onzekerheid over de brandonveiligheid, de nodige aanpassingen, de tijd die de aanpassingen zullen vergen en de inspanningen die nog van de kopers gevergd zullen worden als niet ontbonden wordt, niet weg. Het is dan ook niet meer dan juist dat Verkoper, die dit alles heeft veroorzaakt, de kopers van hun zorgen ontlast door zelf weer eigenaar van de appartementen te worden. Ontbinding bewerkstelligt dit.

De gevorderde ontbinding zal dus worden toegewezen. Verkoper dient [eisers A] en [eiseres B1] de door hen betaalde koopsom terug te betalen.

Voorts heeft een van de eisers (eiser D)geen koopovereenkomst met verkoper gesloten , zodat hij – anders dan op grond van artikel 6:251 BW – geen daarop gegronde rechten jegens Verkoper kan uitoefenen.  Deze koper grondt zijn vordering om die reden dan ook niet op wanprestatie, zoals de overige kopers, maar op onrechtmatige daad.  Deze eiser heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat Verkoper onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld het volgende naar voren gebracht.
– Verkoper heeft gehandeld in strijd met wettelijke verplichtingen door willens en wetens zonder bouwvergunning te bouwen.
– Bij de verbouwing heeft Verkoper verzuimd om te bouwen overeenkomstig essentiële bouwvoorschriften, zoals normen die zien op brandveiligheid, welke normen ook [eiser D] beogen te beschermen.
– Verkoper wist dat zij illegaal en ondeugdelijk bouwde.
– Verkoper heeft door het in het verkeer brengen van de appartementen bewust het risico genomen dat een (opvolgend) koper geconfronteerd zou worden met problemen.
– Verkoper heeft jegens [eiser D] gehandeld in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid door appartementen te verkopen die evident gebrekkig en onveilig waren.

De rechtbank overweegt daaromtrent het volgende. Verkoper heeft bestreden dat zij willens en wetens zonder bouwvergunning heeft gebouwd, maar zij heeft niet kunnen uitleggen hoe dat mogelijk was. De rechtbank had Verkoper op dit punt ter zitting willen bevragen, maar Verkoper is niet ter zitting verschenen. Haar advocaat heeft ter zitting slechts gesteld dat de toenmalige directie van Verkoper er niet bij heeft stilgestaan en te makkelijk met de eis van een bouwvergunning is omgegaan. Nu het in het algemeen ongeloofwaardig voorkomt dat een ondernemer die handelt in onroerend goed niet weet dat voor de verbouwing van een kantoorpand in appartementen een bouwvergunning moet worden aangevraagd en nu Verkoper in deze zaak in het bijzonder geen verklaring heeft kunnen geven voor het feit dat zij zonder bouwvergunning heeft verbouwd, houdt de rechtbank het ervoor dat Verkoper de appartementen wel degelijk in de volle wetenschap dat een bouwvergunning nodig was zonder vergunning heeft verbouwd en daarna verkocht. Daarmee heeft Verkoper bewust het risico genomen dat de kopers en ook opvolgend kopers geconfronteerd zouden worden met aanschrijvingen van de gemeente en met kosten om de appartementen alsnog aan de wettelijke voorschriften te laten voldoen.

De rechtbank volgt voorts [eiser D] in zijn stelling dat Verkoper onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door een woning in het verkeer te brengen die niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften. Verkoper heeft weliswaar aangevoerd dat dit niet onrechtmatig is omdat het voor [eiser D] kenbaar was dat er geen tweede vluchtweg aanwezig was, maar uit deze stelling van Verkoper volgt niet dat het voor [eiser D] kenbaar was of had moeten zijn dat de woning niet aan de brandveiligheidsvoorschriften voldeed. Als eerder overwogen stelt Verkoper immers zelf dat ook woningen zonder tweede vluchtweg kunnen voldoen aan de brandveiligheidsvoorschriften. Door een woning in het verkeer te brengen die niet voldeed aan de brandveiligheidsvoorschriften heeft Verkoper toekomstige bewoners als [eiser D] blootgesteld aan een gevaarlijke situatie en daarmee jegens hem in strijd gehandeld met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, ook al heeft dat gevaar zich nog niet verwezenlijkt. Verkoper heeft niet bestreden dat [eiser D] als gevolg van de brandonveiligheid van zijn appartement last heeft van onzekerheid en slapeloze nachten en geconfronteerd wordt met de onverkoopbaarheid van het appartement, hetgeen zijn bewegingsvrijheid belemmert. [eiser D] heeft onbestreden gesteld dat hij wil terugkeren naar zijn geboorteland, Australië, maar daarvan weerhouden wordt doordat hij zijn appartement niet kan verkopen.

De rechtbank is derhalve van oordeel dat de stellingen die [eiser D] aan zijn vordering ten grondslag legt, zijn komen vast te staan en dat deze stellingen, in onderling verband bezien, moeten leiden tot de conclusie dat Verkoper onrechtmatig jegens [eiser D] heeft gehandeld en dat zij de schade die [eiser D] als gevolg van deze onrechtmatige daad heeft geleden moet vergoeden. De door [eiser D] gevorderde verklaring voor recht zal dus worden toegewezen.

Mocht u op het terrein van non-conformiteit, wanprestatie en/of onrechtmatige daad vragen hebben kunt u altijd kosteloos contact opnemen met onze advocaten. Wij zijn specialist op dit terrein. Bel ons nu op 030 252 35 20. Daarvoor brengen wij u vanzelfsprekend geen kosten in rekening. Eerste telefonisch advies van onze advocaten is kosteloos.

Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ‘S-GRAVENHAGE

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 348603 / HA ZA 09-3292

Vonnis van 27 oktober 2010

in de zaak van

1. [eiseres A1] en [eiser A2],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres B1] en [eiser B2],
wonende te [woonplaats],
3. [eiser C],
wonende te [woonplaats],
4. [eiser D],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. X,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VERKOPER VASTGOED B.V.,
gevestigd te Den Haag,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. Y.

Partijen zullen hierna (eisers gezamenlijk) en Verkoper genoemd worden. Eisers afzonderlijk zullen aangeduid worden met hun respectieve achternaam.

1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
– het tussenvonnis van 9 december 2009,
– de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte vermeerdering van eis en akte overlegging producties,
– de akte van Verkoper,
– het proces-verbaal van de comparitie van 30 juli 2010.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten
2.1. Verkoper is een handelaar in onroerend goed. Zij koopt en verkoopt onroerend goed.

2.2. Verkoper heeft een voormalig kantoorpand (appartementsrecht) aan de [A-straat te plaats A] (hierna: het pand) gekocht, verbouwd tot vier afzonderlijke woningen, vervolgens in 2005 in vier onderappartementsrechten gesplitst en deze onderappartementsrechten aan particulieren verkocht.

2.3. [eisers gezamenlijk] zijn elk eigenaar van één van de genoemde appartementsrechten. Zij hebben de appartementen gekocht met de bedoeling deze als woonhuis voor zichzelf te gebruiken.

2.4. [eiseres A1] ([A-straat-A]), [eiseres B1] ([A-straat-B]) en [eiser C] ([A-straat-C]) hebben hun woning rechtstreeks van Verkoper gekocht. [eiseres A1] is na de overdracht van de woning aan de [A-straat-A] aan haar een geregistreerd partnerschap aangegaan met [eiser A2]. De woning maakt deel uit van hun gemeenschap van goederen. Het appartementsrecht van [eiser C] is destijds gekocht door en geleverd aan hem en zijn partner. Zij zijn dus gemeenschappelijk eigenaar geworden. Na hun uiteengaan is het appartementsrecht bij akte van verdeling en levering van 23 juni 2008 aan [eiser C] geleverd. [eisers A, eiseres B1 en eiser C] worden hierna gezamenlijk ook wel aangeduid als ‘de kopers’.

2.5. [eiser D] heeft zijn woning ([A-straat-D]) gekocht van Ovaa, de eerste eigenaar na de verbouwing daarvan door Verkoper.

2.6. Bij brief van 9 juli 2008 heeft de gemeente Den Haag (hierna: de gemeente) aan de bewoners van het pand medegedeeld dat er geen huisnummerbesluit voor dit pand was afgegeven en dat op korte termijn een inspectie zou plaatsvinden ten behoeve van mogelijke legalisatie van de inmiddels gebruikte huisnummers.

2.7. Bij brief van 13 augustus 2008 heeft de gemeente aan de bewoners van het pand bekend gemaakt dat zij voornemens was om handhavend op te treden omdat er illegale bouw was geconstateerd, inhoudend het veranderen van het kantoor in vier wooneenheden zonder dat een bouwvergunning was verleend. Bij deze brief was een conceptbesluit gevoegd, waarin de bewoners werd bevolen het pand binnen zes weken in de oorspronkelijke staat terug te brengen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000. De werking van dit besluit kon worden opgeschort door een aanvraag om een bouwvergunning in te dienen.

2.8. Bij afzonderlijke brieven van 22 augustus 2008 is Verkoper door [eiseres A1] en [eiser C] aansprakelijk gesteld voor de door hen te lijden schade als gevolg van het feit dat de woningen zonder bouwvergunning waren verbouwd en geen geldig huisnummer hadden. Verkoper heeft daarop gereageerd door mede te delen dat zij alsnog een bouwvergunning zou aanvragen.

2.9. Verkoper heeft op 29 september 2008 en 5 december 2008 bij de gemeente aanvragen voor een bouwvergunning ingediend. Deze aanvragen zijn op 2 april 2009 door de gemeente buiten behandeling gesteld omdat Verkoper bepaalde gegevens niet had verstrekt.

2.10. [eisers gezamenlijk] hebben daarna bouwmanagementbureau The Room Industry (hierna: TRI) ingeschakeld. Op 18 mei 2009 heeft TRI de woningen geïnspecteerd en geconstateerd dat is gebouwd in strijd met wettelijke voorschriften en dat er sprake is van ernstige gebreken.

2.11. Vervolgens hebben [eisers gezamenlijk] zelf, begeleid door TRI, op 19 juni 2009 een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend. Deze aanvraag is – ook na bezwaar en beroep – afgewezen. Aan de afwijzing ligt ten grondslag dat de bestaande situatie op diverse punten in strijd is met de wettelijke voorschriften. De belangrijkste afwijzingsgronden zijn:
– dat er een negatief advies van de welstandscommissie ligt met betrekking tot de balustrade en de dakkapel aan de achterzijde; en
– dat op het punt van de brandveiligheid niet is voldaan aan de voorschriften, vooral omdat er geen tweede vluchtweg aanwezig is.

2.12. Bij brief van 24 juni 2009 is Verkoper namens alle eisers aansprakelijk gesteld.

2.13. Van de zijde van Verkoper heeft overleg met de gemeente plaatsgevonden over de aanpassingen die alsnog aan het pand zouden moeten plaatsvinden om voor afgifte van een bouwvergunning in aanmerking te komen. Verkoper heeft daartoe een architect ingeschakeld en advies gevraagd aan de Adviescommissie praktijktoepassing brandveiligheidsvoorschriften. Dit advies is in juni 2010 uitgebracht en bevestigt de stelling van Verkoper dat de woningen na het aanbrengen van een sprinklerinstallatie zouden kunnen voldoen aan de brandveiligheidsvoorschriften, ook zonder dat een tweede vluchtweg aanwezig is.

2.14. [eiseres B1] heeft haar woning in mei 2008 verkocht aan mevrouw [E] (hierna: [mevrouw E]) voor een prijs van € 253.500. Levering was voorzien op 8 augustus 2008. [mevrouw E] heeft echter de koop ontbonden en aanspraak gemaakt op een boete van 10% van de koopprijs. Tijdens een procedure voor deze rechtbank heeft [eiseres B1] een minnelijke regeling met [mevrouw E] getroffen, inhoudend dat [eiseres B1] aan [mevrouw E] € 10.000 betaalt en de notariskosten met betrekking tot de overeengekomen levering – zo deze in rekening worden gebracht – voor haar rekening neemt.

2.15. [eisers gezamenlijk] hebben beslag doen leggen op 45 (aandelen in) registergoederen van Verkoper.

3.De vordering in conventie
De vordering van de kopers

3.1. De kopers vorderen een verklaring voor recht dat de aan hen geleverde appartementen niet beantwoorden aan de overeenkomst alsmede dat Verkoper jegens hen toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, waardoor Verkoper volledig aansprakelijk is jegens hen voor alle hierdoor door hen reeds geleden en nog te lijden schade, voor zover nog niet bepaalbaar nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

3.2. Voorts vorderen [eisers A] en [eiseres B1] – kort en zakelijk weergegeven – ontbinding van de koopovereenkomsten met terugbetaling van de door hen betaalde koopprijs en vergoeding van alle kosten en schade, waaronder aankoopkosten, terugleveringskosten en – wat [eiseres B1] betreft – de schade die zij heeft geleden als gevolg van de ontbinding van de koop met [mevrouw E].

3.3. [eiser C] vordert voorts partiële ontbinding van de koopovereenkomst en betaling van € 176.139, te weten een kwart van de begrote herstelkosten, uit hoofde van de ongedaanmakingsverplichting na partiële ontbinding en/of als schadevergoeding wegens wanprestatie. Subsidiair vordert hij dat Verkoper zijn woning herstelt overeenkomstig de eisen van goed vakmanschap.

3.4. Subsidiair, voor het geval de ontbinding niet wordt uitgesproken, sluiten [eisers A] en [eiseres B1] zich ieder voor zich aan bij de door [eiser C] (primair en subsidiair) geformuleerde vorderingen.

3.5. [eiser B2] heeft al zijn vorderingen ingetrokken.

De vordering van [eiser D]

3.6. [eiser D] vordert een verklaring voor recht dat Verkoper met het in het (handels)verkeer brengen van het illegaal verbouwde en onveilige appartement [A-straat-D] jegens hem een toerekenbare onrechtmatige daad heeft gepleegd, waardoor Verkoper volledig aansprakelijk is jegens hem voor alle hierdoor door hem reeds geleden en nog te lijden schade, voor zover nog niet bepaalbaar nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

3.7. Voorts vordert [eiser D] betaling van een schadevergoeding in natura, aldus dat Verkoper hem de door hem betaalde koopprijs betaalt, waarop hij zijn appartement overdraagt aan Verkoper, met veroordeling van Verkoper tot medewerking aan deze overdracht. Subsidiair vordert hij betaling van een kwart van de begrote herstelkosten. [eiser D] maakt tevens aanspraak op vergoeding van alle door hem gemaakte kosten en geleden schade, waaronder de aankoopkosten en de kosten van levering aan Verkoper.

De overige vorderingen

3.8. Ten slotte vorderen [eisers gezamenlijk] betaling aan hen van € 41.611,34 aan kosten van de door hen ingeschakelde deskundige (TRI), € 4.479,19 voor beslagkosten, € 3.000 per eiser aan vergoeding voor immateriële schade en veroordeling van Verkoper in de proceskosten.

Het verweer

3.9. Verkoper voert gemotiveerd verweer, dat – voor zover nodig – hierna besproken zal worden.
4.De vordering in reconventie
4.1.Verkoper vordert opheffing van de gelegde beslagen, met vergoeding van de door haar als gevolg van de – naar zij stelt: vexatoire – beslagen geleden schade, op te maken bij staat.

4.2.Voorts vordert zij schadevergoeding op te maken bij staat van de schade die zij lijdt als gevolg van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [eisers gezamenlijk] in het geval dat de thans door de gemeente voorgeschreven tweede vluchtweg wordt gerealiseerd en in conventie geen verrekening van voordeel (te weten de meerwaarde van het pand ten opzichte van de situatie bij verkoop) plaatsvindt. Subsidiair vordert zij wijziging van gesloten koopovereenkomsten op grond van onvoorziene omstandigheden omdat thans een tweede vluchtweg moet worden gerealiseerd die niet in verkoopprijs was verdisconteerd. De kosten van deze tweede vluchtweg dienen volgens haar voor rekening van [eisers gezamenlijk] te komen. Ten slotte vordert Verkoper veroordeling van [eisers gezamenlijk] in de proceskosten.

Het verweer

[eisers gezamenlijk] voeren gemotiveerd verweer, dat – voor zover nodig – hierna besproken zal worden.

5.De beoordeling
in conventie
De vorderingen van de kopers

Rechten van [eiser A2] en [eiser C]

5.1.Verkoper voert aan dat [eiser A2] geen rechten aan de koopovereenkomst kan ontlenen omdat hij daarbij geen partij was. Het feit dat hij thans mede-eigenaar van het appartement is, maakt nog niet dat hij Verkoper kan aanspreken als was zij zijn contractuele wederpartij, aldus Verkoper. Verkoper miskent daarbij dat de verkrijging door boedelmenging een vorm van verkrijging onder algemene titel is, waarbij [eiser A2] als rechtsopvolger van [eiseres A1] (voor zijn aandeel) in al haar rechten en verplichtingen met betrekking tot dit goed is getreden. [eiser A2] kan Verkoper dus aanspreken op haar verplichtingen uit de koopovereenkomst met betrekking tot het appartement.

5.2. Ook [eiser C] kan – anders dan Verkoper stelt – rechten aan de koopovereenkomst ontlenen, ook al ontleent hij zijn eigendom (van de helft van het appartementsrecht) nu aan de toedeling daarvan bij de verdeling van de gemeenschap met zijn voormalige partner. De uit de koopovereenkomst voortvloeiende rechten tot ontbinding en schadevergoeding zijn immers voor overgang vatbaar en staan in een zodanig verband met het appartementsrecht, dat de voormalige partner van [eiser C] daarbij slechts belang had zolang zij het appartementsrecht behield. Ingevolge artikel 6:251 BW zijn de rechten van de voormalige partner van [eiser C] bij de overgang van de eigendom op [eiser C] dan ook op hem overgegaan. Zijn eigen rechten als partij bij de koopovereenkomst heeft hij – met zijn aandeel in het goed – behouden.

Non-conformiteit

5.3. Verkoper erkent dat de kopers die van haar een appartement kochten er op basis van de koopovereenkomst van mochten uitgaan dat het verkochte de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Zij erkent tevens dat de appartementen niet de eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik, nu er geen bouwvergunning was verleend en de bouw niet is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften.

5.4. Verkoper bestrijdt echter dat de kopers zich erop kunnen beroepen dat hun appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt voor zover het gaat om de afwezigheid van een tweede vluchtweg. Volgens Verkoper was het kenbaar voor de kopers dat er geen tweede vluchtweg was en gaat het dus hier niet om een eigenschap waarvan de kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. De rechtbank is van oordeel dat het niet zozeer gaat om de vraag of de kopers mochten verwachten dat er een tweede vluchtweg was als wel om de vraag of zij mochten verwachten dat hun pas verbouwde woning aan alle op dat moment geldende brandveiligheids-voorschriften voldeed. Dat zij reden zouden hebben gehad om daaraan te twijfelen is gesteld noch gebleken. De kenbare afwezigheid van een tweede vluchtweg is in ieder geval geen reden om daaraan te twijfelen, nu – zoals Verkoper zelf stelt – ook woningen zonder tweede vluchtweg kunnen voldoen aan de brandveiligheids-voorschriften, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van een sprinklerinstallatie in plaats van een tweede vluchtweg. Nu vast staat dat de appartementen niet aan de brandveiligheidsvoorschriften voldeden en dat de kopers daarvan tevoren niet op de hoogte waren, kunnen de kopers zich, ook in dat opzicht, erop beroepen dat de appartementen niet aan de koopovereenkomst beantwoorden.

Beroep op vervaltermijn

5.5. Verkoper beroept zich er tegenover [eisers A] op dat deze niet binnen bekwame tijd nadat zij (in augustus 2008) hadden ontdekt dat zonder bouwvergunning was gebouwd daarvan hebben kennis gegeven aan Verkoper. Zij voert daartoe aan dat [eisers A] tegenover haar pas op 24 juni 2009 een beroep hebben gedaan op het feit dat hun appartement niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Op grond van de vervaltermijn van artikel 7:23 BW kunnen zij zich – aldus Verkoper – daarop niet langer beroepen. De rechtbank verwerpt dit beroep. De bepaling van artikel 7:23 BW strekt ertoe de verkoper te beschermen omdat hij erop moet kunnen rekenen dat de koper met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, dat eveneens met spoed aan de schuldenaar meedeelt. De ratio van deze bepaling is onder meer dat late klachten meer bewijsmoeilijkheden opleveren voor de verkoper. Ook is het voldoen aan de klachtplicht van belang voor de mogelijkheid van verhaal door de verkoper op derden. De lengte van de klachttermijn is in de wet niet nader omschreven. Naast de aard van de overeenkomst en de gebruiken, zijn ook de aard van de prestatie en de deskundigheid, alsmede de onderlinge verhouding en juridische kennis van betrokkenen bepalend voor de tijd die de schuldeiser heeft om te klagen. Klagen is niet hetzelfde als aansprakelijk stellen. Het gaat erom dat de verkoper inzicht wordt gegeven in de aard en omvang van het gebrek, opdat hij maatregelen kan nemen het gebrek te herstellen. In aanmerking nemend:
– dat het aannemelijk is dat Verkoper als professionele handelaar in onroerend goed van meet af aan (dus al vóór de verkoop) wist dat de verbouwing van een kantoorpand tot vier appartementen zonder bouwvergunning niet was toegestaan;
– dat de kopers particulieren zijn;
– dat Verkoper binnen tien dagen na de mededeling van de gemeente aan de bewoners dat het pand illegaal was verbouwd door twee van de vier bewoners daarvan op de hoogte is gesteld;
– dat de illegale verbouwing niet valt aan te merken als vier afzonderlijke gebreken aan de vier afzonderlijke appartementen, maar is te beschouwen als één gebrek;
– dat Verkoper in augustus 2008 reeds aan [eiser C] heeft medegedeeld dat zij dit gebrek zou herstellen door alsnog een bouwvergunning aan te vragen en vervolgens – in enige mate – contact heeft gehouden met [eiser C] over de voortgang van dit traject;
– dat het gebrek in één keer hersteld zou zijn door afgifte van een bouwvergunning;
– dat het Verkoper bekend was dat [eiser C] als contactpersoon voor de andere bewoners optrad, zodat haar mededelingen aan hem ook bij de andere bewoners terecht kwamen,
komt de rechtbank tot het oordeel dat de communicatie (via [eiser C]) van de zijde van de bewoners met Verkoper aangemerkt moet worden als het (door allen) tijdig voldoen aan de klachtplicht met betrekking tot dit ene gebrek. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat – indien het voorgaande niet zou gelden en geoordeeld zou moeten worden dat de klacht van [eisers A] op 24 juni 2009 te laat is gedaan – het in ieder geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Verkoper zich op de vervaltermijn van artikel 7:23 BW beroept. Verkoper is namelijk op geen enkele wijze in haar door dit artikel te beschermen belangen geschaad (zij was immers vanaf het begin op de hoogte) en zij heeft zich, ook tegenover [eisers A], vanaf het begin dat het gebrek bekend werd, opgesteld als een verkoper die het gebrek erkende en bereid was dit gebrek te herstellen. Een dergelijke verkoper kan zich er niet op beroepen dat er niet bij haar geklaagd is. Het gaat dan ook niet aan dat Verkoper zich thans opeens op het standpunt stelt dat [eisers A] eerder hadden moeten klagen.

Verklaring voor recht

5.6. Nu Verkoper voorts niet bestrijdt dat de kopers schade hebben geleden en/of zullen lijden, kan de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.

De door [eisers A] en [eiseres B1] gevorderde ontbinding

5.7. Met betrekking tot de door [eisers A] en [eiseres B1] gevorderde ontbinding voert Verkoper aan dat in de leveringsakte is opgenomen dat verkoper en koper afstand doen van elk recht om ontbinding van die overeenkomst te vorderen. Ter zitting is naar voren gekomen dat partijen hierover destijds, bij de totstandkoming van de koopovereenkomsten en de opstelling van de aktes van levering, niet met elkaar hebben gesproken. Namens Verkoper is verklaard dat deze bepaling in de akte is opgenomen omdat dit standaard is. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de notaris deze bepaling niet op verzoek van (een van) partijen, maar oudergewoonte in de akte heeft opgenomen in verband met de zakelijke werking van de ontbinding onder het oude burgerlijk recht. Betwijfeld moet worden of deze afstand van recht wel daadwerkelijk door partijen is bedoeld. De rechtbank kan dat echter in het midden laten omdat zij – met [eisers A] en [eiseres B1] – van oordeel is dat het beroep van Verkoper op deze afstand van recht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij neemt de rechtbank naast de wijze van totstandkoming van de afstand van recht het volgende in aanmerking.
– Verkoper heeft een ernstige wanprestatie geleverd door aan de kopers een woning te leveren die niet voldeed aan de brandveiligheidseisen en die illegaal tot woning was verbouwd, waardoor de kopers geconfronteerd werden met een bevel van de gemeente het pand in de oorspronkelijke staat terug te brengen.
– Als gevolg van die wanprestatie zijn de kopers nu al meer dan twee jaar niet in staat hun woning te verkopen; [eisers A] wonen in het buitenland en kunnen in verband met de brandonveiligheid hun woning niet langer verhuren. [eiseres B1] heeft een andere woning gekocht en had haar appartement in 2008 al verkocht. Doordat die verkoop als gevolg van de wanprestatie van Verkoper niet door kon gaan, heeft zij nu al meer dan twee jaar dubbele lasten.
– Het is ook thans nog volstrekt onduidelijk welke aanpassingen het pand zal moeten ondergaan wil een bouwvergunning kunnen worden afgegeven. De gemeente heeft nog niet ingestemd met de conclusies van het rapport van de Adviescommissie praktijktoepassing brandveiligheidsvoorschriften. Bepaald niet uit te sluiten is dat daarover weer nieuwe procedures tegen de gemeente moeten worden gevoerd. Ook over de andere noodzakelijke aanpassingen bestaat nog geen overeenstemming met de gemeente. Pas als die overeenstemming bereikt is, is duidelijk welke aanpassingen nodig zijn. Deze zullen ten slotte ook nog moeten worden uitgevoerd. Onduidelijk is hoe ingrijpend deze aanpassingen zullen zijn en hoe lang de aanpassing zal duren. Verkoper kan in redelijkheid niet van de kopers verlangen dat zij dat alles afwachten, nog daargelaten dat een en ander ook de nodige inspanningen van de eigenaren van het pand vergt.
– Anders dan Verkoper stelt maakt de omstandigheid dat Verkoper te zijner tijd aan de kopers een schadevergoeding zal uitkeren niet dat haar beroep op de bepaling in de leveringsakte niet onredelijk is. Tot op heden hebben de kopers alle kosten verbonden aan hun pogingen alsnog een bouwvergunning te krijgen zelf moeten dragen. Verkoper heeft nimmer enig voorschot betaald. Ter comparitie heeft zij enkel aangeboden de kosten van TRI vanaf dat moment voor haar rekening te nemen. Over de hoogte van de schade bestaat nog discussie. Deels zal die in een schadestaatprocedure gevoerd moeten worden omdat de schade thans nog niet begroot kan worden. Bovendien neemt schadevergoeding de zorgen en de onzekerheid over de brandonveiligheid, de nodige aanpassingen, de tijd die de aanpassingen zullen vergen en de inspanningen die nog van de kopers gevergd zullen worden als niet ontbonden wordt, niet weg. Het is dan ook niet meer dan juist dat Verkoper, die dit alles heeft veroorzaakt, de kopers van hun zorgen ontlast door zelf weer eigenaar van de appartementen te worden. Ontbinding bewerkstelligt dit.

5.8. De gevorderde ontbinding zal dus worden toegewezen. Verkoper dient [eisers A] en [eiseres B1] de door hen betaalde koopsom terug te betalen. [eisers A] en [eiseres B1] hebben gevorderd dat Verkoper de koopsom binnen drie maanden of zo veel eerder of later als zij wensen dient terug te betalen. Tegen deze betalingstermijn heeft Verkoper geen verweer gevoerd. Bij toewijzing zoals gevorderd zouden [eisers A] en [eiseres B1] echter van Verkoper kunnen verlangen dat deze een dag na dit vonnis betaalt. Dat acht de rechtbank niet redelijk. Daarom zal zij in het dictum een ondergrens van drie weken opnemen. [eisers A] en [eiseres B1] dienen hun appartementsrecht aan Verkoper terug te leveren. Verkoper stelt terecht dat zij dit dienen te doen vrij van beslag, hypotheek of verhuur, zoals het appartementsrecht ook aan hen is geleverd.

5.9. Het gevorderde gebod aan Verkoper mee te werken aan de teruglevering zal eveneens worden toegewezen. Het feit dat een vonnis waarin de ontbinding van een koopovereenkomst van een onroerend goed wordt uitgesproken in de openbare registers kan worden ingeschreven, maakt niet dat teruglevering niet meer nodig is. De enkele inschrijving van dit vonnis tot ontbinding bewerkstelligt immers niet de eigendomsoverdracht, nu niet gevorderd is dat dit vonnis in plaats zal treden van de notariële akte tot levering (artikel 3:300 BW).

Schadevergoeding bij ontbinding

5.10. Het gevolg van de ontbinding is dat Verkoper aan [eisers A] en [eiseres B1] de schade dient te vergoeden die deze lijden als gevolg van het feit dat geen nakoming van de overeenkomst heeft plaatsgevonden maar ontbinding plaatsvindt. Deze schade kan vastgesteld worden door twee situaties te vergelijken: die waarin [eiseres A1] en [eiseres B1] een appartement zonder enig gebrek geleverd zouden hebben gekregen en die na teruglevering van het appartement aan Verkoper en terugbetaling van de koopsom. Dat betekent dat (bijvoorbeeld) wèl plaats is voor vergoeding van een eventuele winstderving bij waardestijging van het appartement (waarop [eisers gezamenlijk] in de schadestaatprocedure aanspraak willen maken), maar geen plaats is voor vergoeding van de kosten die zij hebben gemaakt voor aankoop van hun appartementen. Deze kosten zouden zij immers ook hebben gemaakt als Verkoper de overeenkomst onberispelijk was nagekomen.

5.11. De kosten van teruglevering van het appartement aan Verkoper zijn nodig geworden als gevolg van de ontbinding. Verkoper moet deze kosten dus voldoen. Verkoper betoogt echter dat de vordering tot betaling van de kosten van teruglevering (thans) niet kan worden toegewezen omdat de hoogte van deze kosten nog niet bekend is. Verkoper miskent daarmee dat voldoende is dat de hoogte van deze kosten bepaalbaar is. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is voor zover het gaat om de kosten van de notaris, kadastrale kosten en overdrachtsbelasting (voor zover verschuldigd). In zoverre zal de vordering worden toegewezen. Voor zover [eiseres A1] en [eiseres B1] nog andere kosten van teruglevering vergoed willen hebben, kunnen zij deze aan de orde stellen in de schadestaatprocedure.

5.12. De kosten die [eiseres B1] heeft moeten betalen als gevolg van het niet doorgaan van de levering van haar appartement aan [mevrouw E] en de winst die zij daardoor heeft gederfd zijn eveneens het gevolg van het feit dat Verkoper haar verplichtingen niet juist is nagekomen en dienen door deze te worden vergoed. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres B1] voldoende heeft onderbouwd dat zij winst heeft gederfd en dat zij kosten heeft moeten betalen omdat de levering niet is doorgegaan als gevolg van het feit dat illegaal was verbouwd. [eiseres B1] heeft immers de koopovereenkomst met [mevrouw E] overgelegd, waaruit de koopprijs en het daarin opgenomen boetebeding blijkt, een makelaarsnota en het proces-verbaal van de zitting van 9 september 2009. Uit dit laatste stuk blijkt dat de rechtbank van oordeel is dat [mevrouw E] de overeenkomst terecht heeft ontbonden wegens non-conformiteit – meer in het bijzonder bestaand in het ontbreken van een geldig huisnummer en het in strijd met de Woningwet zijn van het appartement – en dat [eiseres B1] kennelijk op die grond een bedrag aan [mevrouw E] schuldig heeft erkend. De rechtbank zal Verkoper veroordelen tot betaling aan [eiseres B1] van € 47.446,05 (€ 36.500 aan gederfde winst – het verschil tussen de door [eiseres B1] betaalde aankoopprijs van € 217.000 en de verkoopprijs aan [mevrouw E] van € 253.500 – alsmede € 10.000 voor de aan [mevrouw E] betaalde boete en € 946,05 aan makelaarskosten).

De vorderingen van [eiser C] tot partiële ontbinding en vergoeding van de herstelkosten

5.13. De rechtbank zal de vordering van [eiser C] tot partiële ontbinding afwijzen nu [eiser C] geen belang heeft bij partiële ontbinding. Hij wenst immers geen ontbinding maar vergoeding van de herstelkosten. Voor dit laatste is het echter niet nodig dat hij (partiële) ontbinding vordert. Nu de vordering tot partiële ontbinding wordt afgewezen, behoeft de rechtbank de verweren van Verkoper tegen deze vordering niet te bespreken.

5.14. Verkoper heeft onbestreden gesteld dat [eisers gezamenlijk] ieder een andere bijdrageplicht hebben aan de Vereniging van Eigenaars voor zover het gaat om herstelkosten van de gemeenschappelijke ruimtes ([eisers A] 25/100ste, [eiseres B1] 20/100ste, [eiser C] 34/100ste en [eiser D] 21/100ste). Ingevolge artikel 5:113 lid 3 BW zijn appartementseigenaars voor een deelbare schuld jegens derden in dezelfde verhouding aansprakelijk als hun interne bijdrageplicht. Dat betekent dat de eigenaren (na ontbinding voor drie appartementen: Verkoper) niet ieder dezelfde schade lijden. Ieder zal zo nodig herstel van zijn eigen appartement moeten bekostigen en een wisselend aandeel in de kosten van herstel van de gemeenschappelijke delen. Verkoper stelt dus terecht dat [eiser C] niet zonder meer vergoeding van een kwart van de begrote herstelkosten kan vorderen. Hierbij speelt tevens een rol dat nog niet duidelijk is welk deel van de herstelkosten toe te rekenen is aan de gemeenschappelijke delen.

5.15. Evenzo terecht stelt Verkoper dat de hoogte van de schade nog niet kan worden vastgesteld, omdat nog niet duidelijk is met welke aanpassingen de gemeente uiteindelijk genoegen zal nemen.

5.16. De rechtbank zal de beslissing over de vergoeding van de herstelkosten dan ook aanhouden. Zij zal de zaak naar de rol verwijzen opdat [eiser C] zich nader, met stukken onderbouwd, kan uitlaten over de hoogte van de schade en zijn aandeel daarin. Op dit moment ziet de rechtbank nog geen aanleiding een deskundige te benoemen voor de begroting van de schade, zoals Verkoper voorstaat. TRI heeft immers al een onderbouwd rapport uitgebracht. Zodra bekend is welke aanpassingen nodig zijn, zal Verkoper daarop gemotiveerder kunnen en moeten reageren, waarna opnieuw beoordeeld kan worden of het oordeel van een deskundige nodig is. De rechtbank geeft [eiser C] en Verkoper overigens in overweging om met elkaar op dit punt in overleg te treden. Het lijkt immers weinig zinvol extra kosten te maken voor berekening van het aandeel van [eiser C] in de herstelkosten als Verkoper uiteindelijk toch alle herstelkosten voor haar rekening moet nemen.

De vordering van [eiser D]

Onrechtmatige daad

5.17. [eiser D] grondt zijn vordering niet op wanprestatie, zoals de kopers, maar op onrechtmatige daad. Hij heeft immers geen koopovereenkomst met Verkoper gesloten, zodat hij – anders dan op grond van artikel 6:251 BW – geen daarop gegronde rechten jegens Verkoper kan uitoefenen. Verkoper stelt dat [eiser D] de beperkingen die verbonden zijn aan de rechten van de koper, zoals de plicht om tijdig te klagen, niet kan omzeilen door te kiezen voor een vordering uit onrechtmatige daad. De rechtbank volgt Verkoper daarin, doch dit verweer kan haar niet baten, nu ook ten aanzien van [eiser D] op grond van het hiervoor onder 5.5 overwogene moet gelden dat het beroep van Verkoper op de vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.18. [eiser D] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat Verkoper onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld het volgende naar voren gebracht.
– Verkoper heeft gehandeld in strijd met wettelijke verplichtingen door willens en wetens zonder bouwvergunning te bouwen.
– Bij de verbouwing heeft Verkoper verzuimd om te bouwen overeenkomstig essentiële bouwvoorschriften, zoals normen die zien op brandveiligheid, welke normen ook [eiser D] beogen te beschermen.
– Verkoper wist dat zij illegaal en ondeugdelijk bouwde.
– Verkoper heeft door het in het verkeer brengen van de appartementen bewust het risico genomen dat een (opvolgend) koper geconfronteerd zou worden met problemen.
– Verkoper heeft jegens [eiser D] gehandeld in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid door appartementen te verkopen die evident gebrekkig en onveilig waren.

5.19. Verkoper heeft bestreden dat zij willens en wetens zonder bouwvergunning heeft gebouwd, maar zij heeft niet kunnen uitleggen hoe dat mogelijk was. De rechtbank had Verkoper op dit punt ter zitting willen bevragen, maar Verkoper is niet ter zitting verschenen. Haar advocaat heeft ter zitting slechts gesteld dat de toenmalige directie van Verkoper er niet bij heeft stilgestaan en te makkelijk met de eis van een bouwvergunning is omgegaan. Nu het in het algemeen ongeloofwaardig voorkomt dat een ondernemer die handelt in onroerend goed niet weet dat voor de verbouwing van een kantoorpand in appartementen een bouwvergunning moet worden aangevraagd en nu Verkoper in deze zaak in het bijzonder geen verklaring heeft kunnen geven voor het feit dat zij zonder bouwvergunning heeft verbouwd, houdt de rechtbank het ervoor dat Verkoper de appartementen wel degelijk in de volle wetenschap dat een bouwvergunning nodig was zonder vergunning heeft verbouwd en daarna verkocht. Daarmee heeft Verkoper bewust het risico genomen dat de kopers en ook opvolgend kopers geconfronteerd zouden worden met aanschrijvingen van de gemeente en met kosten om de appartementen alsnog aan de wettelijke voorschriften te laten voldoen.

5.20. De rechtbank volgt voorts [eiser D] in zijn stelling dat Verkoper onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door een woning in het verkeer te brengen die niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften. Verkoper heeft weliswaar aangevoerd dat dit niet onrechtmatig is omdat het voor [eiser D] kenbaar was dat er geen tweede vluchtweg aanwezig was, maar uit deze stelling van Verkoper volgt niet dat het voor [eiser D] kenbaar was of had moeten zijn dat de woning niet aan de brandveiligheids-voorschriften voldeed. Als eerder overwogen stelt Verkoper immers zelf dat ook woningen zonder tweede vluchtweg kunnen voldoen aan de brandveiligheids-voorschriften. Door een woning in het verkeer te brengen die niet voldeed aan de brandveiligheidsvoorschriften heeft Verkoper toekomstige bewoners als [eiser D] blootgesteld aan een gevaarlijke situatie en daarmee jegens hem in strijd gehandeld met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, ook al heeft dat gevaar zich nog niet verwezenlijkt. Verkoper heeft niet bestreden dat [eiser D] als gevolg van de brandonveiligheid van zijn appartement last heeft van onzekerheid en slapeloze nachten en geconfronteerd wordt met de onverkoopbaarheid van het appartement, hetgeen zijn bewegingsvrijheid belemmert. [eiser D] heeft onbestreden gesteld dat hij wil terugkeren naar zijn geboorteland, Australië, maar daarvan weerhouden wordt doordat hij zijn appartement niet kan verkopen.

5.21. De rechtbank is derhalve van oordeel dat de stellingen die [eiser D] aan zijn vordering ten grondslag legt, zijn komen vast te staan en dat deze stellingen, in onderling verband bezien, moeten leiden tot de conclusie dat Verkoper onrechtmatig jegens [eiser D] heeft gehandeld en dat zij de schade die [eiser D] als gevolg van deze onrechtmatige daad heeft geleden moet vergoeden. De door [eiser D] gevorderde verklaring voor recht zal dus worden toegewezen.

Schadevergoeding

5.22. Verkoper heeft niet bestreden dat de waardevermindering/de kosten van herstel van het appartement is aan te merken als schade die in zodanig verband staat met het door haar in het verkeer brengen van het appartement – zonder dat dit aan de bouwvoorschriften/brandveiligheidseisen voldeed – dat deze schade haar, mede gezien de aard van haar aansprakelijkheid (onrechtmatige daad) en van de schade, als een gevolg van deze daad moet worden toegerekend.

5.23. [eiser D] heeft schadevergoeding in natura gevorderd, in die zin dat Verkoper zijn appartement tegen de door hem betaalde koopprijs van hem moet overnemen. Verkoper brengt tegen deze vordering op zich terecht in dat de hoofdregel is dat schadevergoeding wordt voldaan in geld en dat daarvan alleen in bijzondere situaties mag worden afgeweken. Het is echter niet juist, zoals Verkoper stelt, dat enkel aanleiding zou zijn voor schadevergoeding in natura als de schade niet op enig bedrag is vast te stellen. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van een bijzondere situatie. Schadevergoeding in geld zou betekenen dat [eiser D] gedurende een veel langere tijd schade lijdt dan bij schadevergoeding in natura. Bij schadevergoeding in geld zou [eiser D] eerst moeten afwachten welke eisen de gemeente stelt, vervolgens op welk bedrag de herstelkosten begroot worden en zou hij ten slotte pas na voltooiing van de herstelwerkzaamheden zijn appartement kunnen verkopen. Al die tijd zou [eiser D] gedwongen zijn overleg met de gemeente te voeren ter voorkoming van het verbeuren van dwangsommen en zou hij in een brandonveilige woning moeten wonen en niet kunnen verhuizen. Verkoper kan dit niet van hem vergen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de gevorderde schadevergoeding in natura in dit geval een passende wijze van schadevergoeding is. Verkoper heeft onvoldoende onderbouwd dat hierdoor voor haar sprake is van een hogere financiële last dan bij schadevergoeding in geld. Weliswaar moet zij meer geld aan [eiser D] betalen dan bij vergoeding van de herstelkosten, maar daartegenover staat dat zij een appartement verwerft dat waarde vertegenwoordigt. Bovendien zou zij bij betaling van schadevergoeding in geld waarschijnlijk meer aanvullende kosten (bijvoorbeeld van vervangende woonruimte gedurende de herstelperiode) aan [eiser D] moeten voldoen dan bij betaling van schadevergoeding in natura.

5.24. Verkoper heeft ten slotte nog opgeworpen dat deze wijze van schadevergoeding erop neerkomt dat [eiser D] ontbinding van zijn koopovereenkomst verkrijgt. Bij een echte ontbinding zou echter recht bestaan op restitutie van de betaalde overdrachtsbelasting, terwijl bij overdracht van het appartement aan Verkoper nogmaals overdrachtsbelasting betaald moet worden. Dit is het gevolg van de keuze die [eiser D] gemaakt heeft om Verkoper aan te spreken en niet te kiezen voor een ontbindingsvordering tegen Ovaa, de verkoper. De rechtbank acht het redelijk dat [eiser D] deze keuze gemaakt heeft. De verkoper valt immers geen enkel verwijt te maken. Deze zou – naar redelijkerwijs valt aan te nemen – in een procedure Verkoper in vrijwaring hebben opgeroepen, maar zelf ook geconfronteerd zijn met kosten en moeite. Deze worden hem bespaard (en de kosten worden ook Verkoper bespaard) doordat [eiser D] de keuze gemaakt heeft Verkoper rechtstreeks aan te spreken. Doordat [eiser D] in deze procedure gelijktijdig met de andere eisers tegen Verkoper procedeert, wordt bovendien bewerkstelligd dat Verkoper gelijktijdig tegenover alle eigenaren weet wat van haar verlangd wordt, hetgeen een efficiënte afdoening bevordert. [eiser D] heeft zich bovendien bereid verklaard in overleg met Verkoper en Ovaa te bezien of de kwestie praktisch op te lossen is, mits Verkoper de daaraan verbonden kosten voor haar rekening neemt. Het staat partijen uiteraard vrij in onderling overleg de kwestie anders op te lossen dan in het dictum van dit vonnis vermeld staat.

5.25. De rechtbank zal dus bepalen dat Verkoper de door [eiser D] geleden schade dient te vergoeden door zijn appartement van hem terug te kopen tegen de oorspronkelijk door [eiser D] betaalde koopprijs. Dat deze koopprijs niet marktconform zou zijn geweest is door Verkoper niet voldoende onderbouwd en doet overigens niet ter zake nu Verkoper de door [eiser D] geleden schade dient te vergoeden en niet die van een willekeurige andere – marktconform handelende – koper. Aan de gevorderde betalingstermijn zal de rechtbank op dezelfde gronden als overwogen bij [eisers A] en [eiseres B1] in het dictum een ondergrens van drie weken opnemen.

5.26. Anders dan Verkoper stelt, heeft [eiser D] voorts wel degelijk belang bij de gevorderde medewerking aan levering, al is het maar om niet langer als eigenaar van het appartement door de gemeente te kunnen worden aangeschreven.

5.27. [eiser D] heeft voorts vergoeding van € 31.339,87 aan door hem bij de notaris betaalde aankoopkosten gevorderd. Gelijk hiervoor onder 5.10 bij de vordering van [eisers A] en [eiseres B1] overwogen, zal de rechtbank deze kosten niet toewijzen omdat deze niet te beschouwen zijn als – in dit geval – een gevolg van de onrechtmatige daad van Verkoper.

De overige vorderingen

Dwangsommen

5.28. De gevorderde dwangsommen zullen eveneens worden toegewezen. Anders dan Verkoper stelt, hebben deze geen betrekking op een veroordeling tot betaling van een geldsom. Verkoper voert nog aan dat er geen aanleiding is voor oplegging van een dwangsom en dat de gevorderde dwangsom ten onrechte niet gelimiteerd is, omdat zij de kwestie serieus oppakt. De rechtbank kan echter uit de feiten op geen enkele wijze afleiden dat Verkoper tot op heden al dan niet uit eigen beweging getracht heeft de kosten en moeite van [eisers gezamenlijk] op enigerlei wijze op zich te nemen of te verzachten. Daarom ziet zij wel degelijk aanleiding een dwangsom aan de veroordelingen te verbinden. De oplegging van dwangsommen dient als prikkel tot nakoming. Eventueel verbeurde dwangsommen dienen daarom – anders dan Verkoper stelt – niet in mindering te komen op de door Verkoper te betalen schadevergoeding.

Kosten deskundige

5.29. Ten aanzien van de vordering tot vergoeding van de kosten van de door [eisers gezamenlijk] ingeschakelde deskundige TRI ad € 41.611,34 heeft Verkoper aangevoerd dat het niet nodig was deze kosten te maken omdat Verkoper immers al bezig was met het aanvragen van een bouwvergunning. De rechtbank verwerpt dit verweer. [eisers gezamenlijk] hebben TRI immers pas ingeschakeld toen de aanvragen van Verkoper door de gemeente buiten behandeling waren gesteld. Daarmee staat voldoende vast dat het redelijk was een eigen deskundige in te schakelen. De rechtbank is voorts van oordeel dat [eisers gezamenlijk] voldoende hebben onderbouwd dat de voor TRI gemaakte kosten redelijk zijn. Verkoper heeft weliswaar aangevoerd dat de hoogte van de gemaakte kosten volstrekt onredelijk is omdat volgens haar de kosten niet hoger kunnen zijn dan de kosten die zij heeft gemaakt voor de architect die zij heeft ingeschakeld, maar zij heeft niet gesteld hoe hoog deze kosten (al dan niet bij benadering begroot) zijn. Bovendien hebben [eisers gezamenlijk] alle gespecificeerde nota’s van TRI in het geding gebracht en heeft Verkoper niet aangevoerd dat bepaalde werkzaamheden niet nodig waren of dat de door TRI gehanteerde tarieven onredelijk zijn. De rechtbank zal de vordering tot betaling van de kosten van TRI dus toewijzen.

Immateriële schade

5.30. De gevorderde vergoeding voor immateriële schade zal worden afgewezen nu [eisers gezamenlijk] onvoldoende gesteld hebben om tot het oordeel te kunnen komen dat zij door het handelen van Verkoper in hun persoon zijn aangetast of dat is voldaan aan een van de andere eisen die de wet aan vergoeding van immateriële schade stelt.

Proceskosten (inclusief beslagkosten)

5.31. Als grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Verkoper bij eindvonnis worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van [eisers gezamenlijk] worden deze tot op heden begroot op € 15.823,17, namelijk:
€ 4.938 aan griffierecht (inclusief griffierecht beslagrekest),
€ 85,98 aan kosten dagvaarding (inclusief B.T.W.),
€ 1.166,19 aan kosten beslag- en betekeningsexploot en
€ 9.633 aan salaris procureur (dagvaarding 1 punt, comparitie 1 punt, akte 0 punt, beslagrekest 1 punt à tarief VIII van € 3211 per punt).

in reconventie

5.32. Verkoper heeft aan haar vordering tot opheffing van de door [eisers gezamenlijk] gelegde beslagen ten grondslag gelegd dat deze beslagen vexatoir zijn omdat de vordering van [eisers gezamenlijk] zal moeten worden afgewezen. Uit het in conventie overwogene volgt dat de vordering van [eisers gezamenlijk] zal worden toegewezen. Nu Verkoper overigens geen feiten aanvoert ter onderbouwing van haar stelling dat het beslag vexatoir is, zal de vordering tot opheffing worden afgewezen, evenals de vordering tot vergoeding van de door Verkoper als gevolg van het gelegde beslag geleden schade.

5.33. Nu [eisers A], [eiseres B1] en [eiser D] hun appartement niet behouden, kan er reeds op deze grond geen sprake van zijn dat zij voordeel behalen door realisatie van de tweede vluchtweg. Ook ten aanzien van [eiser C] zal de vordering worden afgewezen, nu Verkoper onvoldoende heeft gesteld om te kunnen aannemen a) dat uiteindelijk een tweede vluchtweg zal worden gerealiseerd en niet op andere wijze aan de brandveiligheidsvoorschriften zal worden voldaan b) dat na realisatie van de tweede vluchtweg de woning als zodanig meer waard is dan de oorspronkelijk door [eiser C] gekochte woning (waarvan destijds immers mocht worden aangenomen dat deze voldeed aan de bouwvoorschriften/brandveiligheidsvoorschriften, zodat het hieraan voldoen was verdisconteerd in de waarde). Op dezelfde grond kan niet worden aangenomen dat het vereiste van de aanwezigheid van een tweede vluchtweg een onvoorziene omstandigheid is.

5.34. Als in het ongelijk gestelde partij zal Verkoper worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eisers gezamenlijk] tot op heden begroot op:
€ 3.211 aan salaris procureur (0,5 punt conclusie van antwoord in reconventie en 0,5 punt comparitie, tarief VIII).

6.De beslissing

De rechtbank:

in conventie

6.1. verklaart voor recht dat de door Verkoper aan [de kopers] verkochte en afgeleverde appartementsrechten niet beantwoorden aan hun respectieve overeenkomsten en dat Verkoper jegens [de kopers] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichten uit hoofde van de met hen gesloten koopovereenkomsten, waardoor Verkoper jegens hen volledig aansprakelijk is voor alle hierdoor door hen reeds geleden en nog te lijden schade;

6.2. ontbindt de koopovereenkomst tussen [eisers A] en Verkoper betreffende het appartementsrecht aan de [A-straat- A te plaats A] en veroordeelt Verkoper tot terugbetaling, binnen drie maanden na dit vonnis of zo veel eerder of later als [eisers A] wensen doch niet eerder dan drie weken na dit vonnis, aan [eisers A] van de koopsom van € 231.000 door storting van dit bedrag bij een door [eisers A] aan te wijzen notaris, ten overstaan waarvan [eisers A] vervolgens het appartement in de huidige – gebrekkige – staat doch vrij van beslag, hypotheek of verhuur (gelijk het aan hen is geleverd) aan Verkoper zullen terugleveren;

6.3. gebiedt Verkoper mee te werken aan de notariële overdracht van het appartementsrechten van [eisers A] aan haar, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 15.000 per dag dat Verkoper daarmee na aanzegging door [eisers A] in gebreke blijft;

6.4. ontbindt de koopovereenkomst tussen [eiseres B1] en Verkoper betreffende het appartementsrecht aan de [A-straat-B te plaats A] en veroordeelt Verkoper tot terugbetaling, binnen drie maanden na dit vonnis of zo veel eerder of later als [eiseres B1] wenst doch niet eerder dan drie weken na dit vonnis, aan [eiseres B1] van de koopsom van € 217.000 door storting van dit bedrag bij een door [eiseres B1] aan te wijzen notaris, ten overstaan waarvan [eiseres B1] vervolgens het appartement in de huidige – gebrekkige – staat doch vrij van beslag, hypotheek of verhuur (gelijk het aan haar is geleverd) aan Verkoper zal terugleveren;

6.5. gebiedt Verkoper mee te werken aan de notariële overdracht van de appartementsrechten van [eiseres B1] aan haar, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 15.000 per dag dat Verkoper daarmee na aanzegging door [eiseres B1] in gebreke blijft;

6.6. veroordeelt Verkoper tot betaling van € 47.446,05 aan [eiseres B1] in verband met de ontbinding van de koopovereenkomst met [mevrouw E];

6.7. verklaart voor recht dat Verkoper met het in het handelsverkeer brengen van het appartementsrecht aan de [A-straat-D te plaats A] jegens [eiser D] een toerekenbare onrechtmatige daad heeft gepleegd, waardoor Verkoper jegens hem volledig aansprakelijk is voor alle door hem reeds geleden en nog te lijden schade;

6.8. veroordeelt Verkoper tot betaling, binnen drie maanden na dit vonnis of zo veel eerder of later als [eiser D] wenst doch niet eerder dan drie weken na dit vonnis, aan [eiser D] van € 330.000 door storting van dit bedrag bij een door [eiser D] aan te wijzen notaris, ten overstaan waarvan [eiser D] vervolgens het appartement in de huidige – gebrekkige – staat doch vrij van beslag, hypotheek of verhuur (gelijk het aan hem is geleverd) aan Verkoper zal leveren;

6.9. gebiedt Verkoper mee te werken aan de notariële overdracht van het appartementsrecht van [eiser D] aan haar, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 15.000 per dag dat Verkoper daarmee na aanzegging door [eiser D] in gebreke blijft;

6.10. veroordeelt Verkoper tot betaling aan [eisers A], [eiseres B1] en [eiser D] van de kosten (notariskosten, kadastrale kosten en eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting) die in verband met de (terug)levering aan Verkoper zullen worden gemaakt;

6.11. veroordeelt Verkoper tot betaling aan [eisers A] en/of [eiseres B1] en/of [eiser C] en/of [eiser D] van € 41.611,34 in verband met de kosten van de door hen ingeschakelde deskundige;

6.12. veroordeelt Verkoper tot betaling aan [eisers gezamenlijk] van alle overigens door hen geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenenen volgens de wet;

6.13. verklaart dit vonnis voor zover het de uitspraken onder 6.2 tot en met 6.6 en 6.8 tot en met 6.12 betreft uitvoerbaar bij voorraad;

6.14. verwijst de zaak naar de rol van 26 januari 2011 voor akte aan de zijde van [eiser C], waarin hij zich – onderbouwd met stukken – dient uit te laten over de hoogte van zijn aandeel in de herstelkosten;

6.15. houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

6.16. wijst de vorderingen af;

6.17. veroordeelt Verkoper in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van [eisers gezamenlijk] begroot op € 3.211 en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. (bron:www:rechtspraak.nl)

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op
Wij maken gebruik van cookies om de gebruiks­­vriendelijkheid van onze website te verbeteren. Daarnaast kunnen we je hierdoor gerichte content bieden op onze websites, via onze andere kanalen en andere media. We onthouden je keuze zodat je niet iedere keer dat je onze website bezoekt deze vraag te zien krijgt. Naast het accepteren van de cookies, kan je de cookies ook beheren via 'Cookie instellingen'.
Accepteer cookiesPrivacy statementCookie instellingen