Join THE TEAM.

Wij hebben direct plaats voor een gevorderde stagiaire, jurist of Juridisch Secretaresse!

Zie de vacature

Non-conformiteit. Mochten kopers op basis van artist impressions rechten ontlenen aan de uitvoering van de woontoren?

Non-conformiteit. Mochten kopers op basis van artist impressions rechten ontlenen aan de uitvoering van de woontoren?

In de zaak die diende voor de rechtbank Rotterdam (vindplaats: ECLI: NL: RBROT: 2016:9961), hebben bewoners van woningen via hun Vereniging van Eigenaars (VvE) een procedure aangespannen jegens de opdrachtgever voor de bouw van een woontoren met de vordering dat gedaagde contractueel verplicht is een glazen dak te realiseren over de binnenplaats van het kopblok.

De VvE heeft zich met name beroepen op gerechtvaardigde verwachtingen die de bewoners hebben ontleend uit de artist impressions. In deze artist impressions is de indruk gewekt dat de binnenplaats van het complex zou worden voorzien van een glazen dak.

Gedaagde partij betwist dit en voert gemotiveerd verweer. De rechtbank heeft uiteindelijk geoordeeld dat weliswaar het schriftelijk contract de verhouding van partijen weergeeft, maar dat niet alleen een taalkundig uitleg van dat contract van belang is. De overeenkomst moet volgens de rechtbank – overeenkomstig de artikelen 3:33 en 3:35 BW – ook worden uitgelegd aan de hand van hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze contractuele bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het zogenaamde Haveltex criterium). De vraag die aan de rechtbank is voorgelegd, is of partijen althans eiser, redelijkerwijs gerechtvaardigde verwachtingen heeft mogen ontlenen uit de artist impressions. De rechtbank heeft hierbij als uitgangspunt genomen dat de artist impressions in kwestie en de maquettes slechts een indicatie geven van de uitvoering van de woontoren. De indruk die ermee wordt gewekt moet echter wel in grote lijnen overeenstemmen met de werkelijkheid, tenzij de visualisaties strijdig zijn met andere contractstukken of die andere contractstukken gedetailleerde informatie bevatten.

In kwestie heeft de rechtbank geoordeeld dat de VvE uit de artist impressions niet mocht afleiden dat de binnenplaats zal worden voorzien van een glazen dak. De artist impressions zijn in deze zaak niet eenduidig, alsook heeft opdrachtgever hierbij expliciete voorbehouden gemaakt dat aan de artist impressions en maquettes geen rechten kunnen worden ontleend. Verder zijn de maquettes in kwestie ook helemaal niet op detail uitgewerkt en is er ook sprake van meerdere maquettes met en zonder overkapping.

In deze zaak is verder nog aan de orde geweest welke vorderingen namens de VvE kunnen worden ingesteld. Hierbij is gekeken dat de ingestelde collectieve actie door de VvE in deze in de weg wordt gestaan door artikel 3:305a BW. Wel stelt de rechtbank dat de vordering tot nakoming voor zover deze ziet op de gemeenschap (en dus niet op de privé gedeelten) namens de VvE op grond van artikel 5:126 BW kunnen worden gevorderd en is de VvE in gevolge het tweede lid van 5:126 BW, tevens bevoegd om de gezamenlijke eigenaars in- en buiten rechte te vertegenwoordigen. De VvE is op dit punt dus wel ontvankelijk in haar vordering tot nakoming.

Over de uitspraken over dit onderwerp blijkt de rechtspraak, waaronder die van de Raad van Arbitrage meer op de hand te zijn van de aannemer / verkoper. In enkele hierover gevoerde procedures, heeft de Raad van Arbitrage een beroep op artist impressions echter wel toegewezen. Artist impressions kunnen bij de uitleg van het contract dus in meer of mindere mate een rol van betekenis spelen. Wel van belang is dat artist impressions slechts een indicatie geven van een toekomstige situatie en dat bij strijdigheid met andere contractstukken, deze contractstukken vaak voor zullen gaan op de visualisatie. Wel is uitgemaakt dat de koper niet mag worden misleid. Artist impressions dienen dan ook wel een reëel beeld te geven van de te realiseren bouw en mag de aannemer / verkoper daarvan niet zomaar afwijken. In dit kader zijn situaties bekend dat met succes een beroep op dwaling heeft plaats gevonden en de overeenkomst op de voet van 6:230 lid 2 BW is gewijzigd.

Deel dit verhaal:
TEAM Advocaten

Geschreven door:

TEAM Advocaten
Zoeken:
BETROUWBAAR & BETAALBAAR
Snelle scan, second opinion, beoordeling van uw zaak?
Neem vrijblijvend contact met ons op