De ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW
De ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW
Indien de huurovereenkomst van een pand eindigt, moet het pand vanzelfsprekend door de huurder worden ontruimd. Echter, als sprake is van een pand dat noch een woonruimte noch een 7:290-bedrijfsruimte is, dan maakt de huurder aanspraak op de ontruimingsbescherming uit artikel 7:230a BW. Deze 7:230a-bedrijfsruimten worden ook wel ‘overige bedrijfsruimten’ genoemd en zijn bijvoorbeeld kantoorruimten, scholen en fabrieken. Onder 7:290-bedrijfsruimten, ook wel ‘middenstandbedrijfsruimten’ genoemd, vallen bijvoorbeeld cafés, restaurants en winkels. Soms ontstaat er onduidelijkheid over het karakter van de bedrijfsruimte. Zorg er dus voor dat er bij twijfel goed wordt vastgelegd wat de bestemming is van het gehuurde en de bedoeling van het bedrijf. In dit blog wordt de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW verder besproken.
De ontruimingsbescherming houdt kort gezegd in dat de huurder het pand in beginsel niet direct hoeft te ontruimen als de verhuurder de huurovereenkomst van een overige bedrijfsruimte opzegt. De huurder heeft geen recht op ontruimingsbescherming indien hij zelf de huur opzegt, uitdrukkelijk met de beëindiging daarvan instemt of wordt veroordeeld tot ontruiming omdat hij zijn verplichtingen niet nakomt. De ontruimingsbescherming geldt voor huurovereenkomsten van bepaalde én onbepaalde tijd. De verhuurder heeft, nadat de verhuurder hem schriftelijk de ontruiming heeft aangezegd, twee maanden de tijd om het pand leeg te halen. Deze twee maanden wordt ook wel ‘de schorsingsperiode’ genoemd, omdat de ontruimingsplicht in deze periode is geschorst. Tijdens de schorsingsperiode is er geen sprake meer van een huurovereenkomst. De huurder betaalt dus geen huur meer aan de verhuurder, maar wel een gebruiksvergoeding. De gebruiksvergoeding wordt bepaald aan de hand van de huurprijs. De overige rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst blijven van kracht.
Mocht de huurder deze schorsingsperiode van twee maanden te kort vinden, dan kan hij de rechter op grond van art. 7:230a BW verzoeken de schorsing te verlengen. De rechter kan de schorsingsperiode in totaal maximaal drie keer verlengen, telkens met de duur van maximaal 1 jaar. Het verzoek moet worden ingediend bij de rechter binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Indien de (verlengings)termijn van een jaar afloopt, moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn opnieuw door de huurder bij de rechter een verzoek tot verlenging worden ingediend. Het verzoek wordt alleen toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. De rechter maakt dus een belangenafweging. Ook wordt het verzoek afgewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat het gebruik door de huurder niet langer houdbaar is wegens onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling. Als de rechter het verzoek van de huurder afwijst, stelt hij ook direct het tijdstip van ontruiming vast. De beschikking van de rechter geldt dan ook als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.
Wees je als huurder van panden zoals kantoorruimten, scholen en fabrieken dus bewust van de ontruimingsbescherming (inclusief de mogelijke verlengingen), indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt. Als huurder van een dergelijke ‘overige bedrijfsruimten’ heb je namelijk wettelijk gezien minder bescherming dan een huurder van een middenstandbedrijfsruimte (onder andere restaurants en winkels). Gebruik je bescherming dus goed!
