Introductie middenhuur

Introductie middenhuur; veranderingen woningwaarderingsstelsel

De prijzen op de woningmarkt zijn de laatste jaren explosief gestegen. Naar aanleiding hiervan wil het kabinet per begin 2024 aanpassingen maken voor de middenhuur door toenemende regulering. Pijlers van de regeling zien op de betaalbaarheid, de hoeveelheid aanbod, de verduurzaming ten aanzien van energiezuinigheid en het waarborgen van de investeringsbereidheid. De regulering heeft een tijdelijk karakter en zal gelden zolang er een schaarste van middenhuurwoningen bestaat.

Momenteel bestaan er in Nederland enkel huurprijsregulering ten aanzien van sociale huurwoningen die maar een maximumhuurprijs mogen hebben. Er wordt hierbij gebruik gemaakt van een zeker puntensysteem, het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hierbij geldt: hoe meer een woning waard is, hoe hoger de huurprijs mag zijn. Op deze manier wordt de liberalisatiegrens – oftewel, het maximale toegestane huurbedrag- berekend. Dit systeem zal vanaf begin 2024 dus ook (tijdelijk) gaan gelden voor middenwoningen uit de vrije sector. Verwacht wordt dat de regeling zal gelden t/m maximaal 186 punten, wat neerkomt op een huurprijs van circa €1100. Verwacht wordt dat ruim 90% onder dit systeem zullen vallen. Voor huurwoningen met een hogere huurwaarde dan de 186 punten geldt deze regeling niet. Deze regulering zal tevens enkel gelden voor nieuwe huurovereenkomsten. Aanvullend ligt er momenteel een belangrijke uitzondering op tafel: contractuele afwijkingen zijn nog steeds mogelijk indien huurders akkoord gaan met de (te) hoge huurprijs en deze prijs niet binnen 6 maanden hebben laten toetsen.

Om de prijs-kwaliteitsverhouding te verbeteren zullen er daarnaast andere aanvullende wijzigingen plaatsvinden die zien op de hiervoor genoemde pijlers: (1) zo wordt er door een verschuiving in het puntenaantal getracht te worden voorkomen dat de WOZ-waarde een te grote rol speelt bij het bepalen van de WWS-punten; (2) wordt er getracht de duurzaamheid en energielabels van woningen mee te laten tellen in het bepalen van het puntentaantal, d.m.v. bonus- of aftrekpunten; (3) worden er voortaan meer punten toegerekend aan buitenruimte, en; (4) worden huurprijsstijgingen voortaan gekoppeld aan het inflatiepercentage. Deze maatregelen zijn deels bedoeld om de huidige praktijk waarin verhuurders alles doen om een zo hoog mogelijk puntenaantal te verkrijgen te voorkomen. Dit gaat immers voorbij aan de behoeften van huurders.

Daarnaast is het plan om de WWS dwingen recht te maken, dit houdt in dat er actief zal worden gehandhaafd op de maximaal toegestane huurprijzen. Gemeenten zullen mogelijkheden krijgen om boetes op te leggen aan overtredende verhuurders. Dit staat in contrast met het huidige systeem waarin huurders hun gelijk alleen kunnen halen via de rechter of Huurcommissie.

Het nieuwe voorgestelde wetsvoorstel betreft een ambitieus plan dat, als alles op rolletjes loopt, een hoop goeds kan bieden aan huurders die de afgelopen jaren tussen wal en schip vielen als middeninkomens.