Uitleg kettingbeding in notariële akte
Een overeenkomst heeft normaliter alleen werking tussen de partijen die deze overeenkomst hebben gesloten. Een zogenaamd kettingbeding kan deze civielrechtelijke bepaling echter minder absoluut doen laten overkomen. Een kettingbeding is een beding dat over het algemeen wordt opgenomen in de notariële leveringsakte van onroerend goed. Het beding verplicht de koper van het onroerend goed vaak om iets te doen, of juist te laten. Daarnaast verplicht het beding de koper om het desbetreffende beding door te geven aan de volgende koper van het onroerende goed. Het nalaten van deze doorgeef verplichting wordt meestal gesanctioneerd met een behoorlijke boete welke wordt opgenomen in het beding.
Over hoe een kettingbeding in een leveringsakte precies moet worden uitgelegd, heeft de hoge raad in 2018 uitsluitsel gegeven. Het arrest had betrekking op een kettingbeding dat was opgenomen in tal van leveringsakten betreffende verschillende bungalows en parkeerplekken op een bungalowpark. In de leveringsakte van deze bungalows was opgenomen dat de eigenaren van de bungalows elk jaar een bepaalde “parkbijdrage” moesten betalen aan de beheerder van het bungalowpark. De parkbijdrage werd gebruikt om bepaalde gemeenschappelijke faciliteiten van het bungalowpark te onderhouden en draaiende te houden.
Tussen de eigenaars en de beheerder ontstaat een geschil over deze parkbijdrage. Dit geschil mondt uit in een uitspraak van de Hoge Raad in 2018. De rechtsvraag die behandeld wordt in cassatie is of eigenaars, die afzonderlijk een bungalow en een parkeerplaats hebben gekocht, verplicht zijn twee keer een parkbijdrage te betalen. De beheerder meent van wel omdat zowel in de leveringsakte van de parkeerplaats als de bungalow is opgenomen dat een parkbijdrage betaald moet worden. De eigenaars daarentegen menen van niet aangezien het volgens hen niet de bedoeling was dat zij op grond van het kettingbeding tweemaal een parkbijdrage moesten betalen. Hoe deze vraag beantwoord moet worden hangt sterk af van hoe het kettingbeding precies wordt uitgelegd.
De rechtsvraag die uiteindelijk wordt behandeld is dan ook of een dergelijk kettingbeding moet worden uitgelegd aan de hand van de geobjectiveerde of de reguliere Haviltex-maatstaf. De reguliere Haviltex-maatstaf bepaalt dat bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen moet worden gekeken naar de letterlijke bewoording van de overeenkomst, maar ook naar de bedoelingen van de betrokken partijen over een weer. De geobjectiveerde Haviltex-maatstaf daarentegen bepaalt dat een beding in een overeenkomst welke ook een derde beïnvloedt, uitgelegd moet worden naar de letterlijke taalkundige bepalingen in de overeenkomst. De Hoge Raad bepaalt dat in het bovenstaande geval de reguliere Haviltex-maatstaf moet worden toegepast voor de uitleg van het kettingbeding. De redenatie achter deze beslissing is als volgt. Volgens de Hoge Raad moest het kettingbeding bij de oorspronkelijke contractspartijen uitgelegd worden aan de hand van de reguliere Haviltex-maatstaf. Vervolgens is bij het overgaan van bepaalde bungalows het kettingbeding overgegaan op de volgende partij enzovoorts. De beheerder ontleent aan het kettingbeding dus precies dezelfde aanspraken jegens de eigenaars als de oorspronkelijke contractspartij. Bij de bepaling van wat de oorspronkelijke contractspartijen zijn overeengekomen komt het aan op de reguliere Haviltex-maatstaf.
De Hoge Raad is in het onderhavige geval dus van mening dat het kettingbeding ter sprake geen directe invloed heeft op derden. Aldus moet de reguliere Haviltex-maatstaf worden toegepast. De Hoge Raad voegt hieraan toe dat wanneer een beding wel derden kan beïnvloeden de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf moet worden toegepast.
